알투코리아부동산투자자문(주)

 오피스 임대시장은 오피스를 사용하는 기업들의 ‘오피스 수요’와 밀접한 관계가 있다. 이 오피스 수요는 새로운 기업이 얼마나 생기고 없어지는지에 따라, 기존 기업이 부서나 인원을 늘리거나 줄이고 재배치 하고 하는 여러 활동들에 따라 증감한다고 할 수 있다.  따라서 오피스 임대시장을 전망하기 위해서는 오피스를 사용하는 기업들의 경기가 어떻게 될지를 예상하는 것이 매우 중요하며 이는 간접적으로 거시경제 환경, 고용환경, 정책적 환경 등 환경적 요인의 현황과 전망이 선행되어야 하고 이러한 요인들을 설명변수로 하여 오피스 수요와의 관계를 규명한 전망모델을 통한 추정이 필요하다. 

 올해 국내외 주요 기관에서 내 놓은 2019년의 경제전망은 그리 밝지 않은 가운데 기업경기, 고용시장, 자본시장 등을 좌우하는 여러 경제와 산업관련 정책의 시행과 변화가 있을 예정이어서 올해의 오피스 시장을 전망하기는 쉽지 않다. 다만 공급 예정 물량 등 드러나 있는 객관적 수치와 거시경제 전망 등을 통해 수급을 전망하고 , 공유오피스 등의 트렌드, 지난 해 활황이었던 매매시장에 대해 시장을 짚어보고자 한다.  

 ◈ 수급전망

 2019년의 서울 전역에 약 78만㎡의 오피스 공급 예정으로 최근 2017~2018년 보다 대폭 줄어 든 공급이 예상된다. 공급이 많지 않은 점에서 금년 오피스 공실률이 크게 늘어 나지 않은 가장 큰 요인이 될 것으로 보인다. 

 예정된 공급량을 기초로 거시경제 변수 등을 통해 전망된 오피스 수요로 추정한 내년도 공실률은 연간 8% 후반에서 9% 후반대의 공실률을 기록할 것으로 전망되었다. 이는 2018년 연말 대비로는 소폭 상승한 수치이나 연중 평균으로는 2018년과 유사한 수준이다. 

 ◈ 지역별 전망

 한편 2019년 준공 예정인 오피스는 강남에 12만㎡(강남기타 11만㎡), 도심에 20만㎡, 기타 45만㎡로  주요 업무지구보다 마곡 등 기타권역의 공급이 훨씬 많은 것으로 분석되었다.  

 마곡지구의 신규공급은 사옥 신축과 분양형 임대오피스가 있어 사옥의 경우는 건축주가 대부분 사용하게 되나 분양형 임대 오피스의 경우는 개별 소유주가 임대하는 방식이므로 준공 후 일정 기간 동안은  공실 발생이 불가피 할 것으로 보인다. 

 강남권역의 경우 테헤란로와 강남대로를 중심으로 하는 주요 오피스 밀집지역이 아닌 비역세권의 이면도로 등의 공급이 많아  공급되는 지역의  공실 증가 우려가 있다. 

한편 도심권역은 2018년 하반기  이후 상승세에 있으며 2019년 상반기까지는 공급에 의한  추가 상승이 전망된다. 

 ◈ 공유오피스

 최근 오피스 시장의 가장 특징적인 트렌드는 공유경제 개념을 오피스에 적용한 공유오피스이다. 2018년은 국내외 주요 업체를 중심으로 본격적 시장 확대가 일어난 시기로 볼 수 있다. 

 시장 확대의 원인으로 서울 오피스 시장의 공실이 크게 줄지 않고 있는 점에서 공급 여건은  유지되고 있으며 청년일자리 창출 등 정부의 지원 등으로 Start –up, 1인 기업 등 수요가 지속적으로 증가하고 있는 점을 들 수 있다. 또한 대기업 등에서 신사업으로 공유오피스 사업을 하면서 시장 참여자가 증가하고 있는 것도 공유오피스 증가의 한 원인이 되고 있다.  

 위워크, 패스트파이브 등 국내외 주요 업체들은 2018년 본격적인 사업 확장 추세를 보이며 20여 개의 공유오피스 지점을 개점했고 새로운 브랜드인 스파크플러스의 지점도 6개가 신규 오픈하였다. 

또한 LG, 롯데, 한화 등 대기업 브랜드의 공유오피스들도 잇달아 오픈하면서 공유오피스 확대가 더욱 가속화 되었다. 

 현재까지 공급된 공유오피스 면적은 약 40만㎡로 추산되어 현재 서울 오피스 면적의 약 1.2%정도로 추정되고 있다. 

 신규 출점하는 지점의 면적이 넓어 지는 추세에 있다는 점, 대기업 가세, 신규 브랜드 등장 등으로 다양화 되고 있는 점을 감안하면 당분간 공유오피스의 공급은 더 증가할 것으로 전망된다. 

공유오피스의 공급 정도에 따라 서울 오피스의 공실률도 0.2%~0.3% 가량은 덜 오를 수 있을 것으로 보인다. 

 ◈ 매매시장

 2018년 서울 오피스의 거래규모는 대형오피스만 집계하더라도 10조원이 훌쩍 넘는 금액을 기록했다. 올해 공실률이 줄곧 10%대 내외의 높은 공실률을 기록했던 것에 비해 거래 시장은 활발한 편이었고 거래 금액도 공실로 임대료 상승이 저조했던 것에 비해 높은 편이었다. 여전히 저금리를 유지했고 연기금 등 기관 투자자의 부동산 투자 비중이 늘었으며 글로벌투자자의 관심과 투자도 늘어났다. 

 2019년의 매매시장은 작년 우량 매물이 일부 소진되었고 금리 인상 우려 등의 마이너스 요소가 있는 반면 여전히 거래 단가의 상승세에 있고, 국내 기관투자자와  글로벌 투자자의 관심이 증가하고 있는 점 등은 플러스 요인이 되고 있다. 작년보다 거래량은 줄어 들 수 있으나 투자여건과 기확정된 거래 건 등을 감안할 때 여전히 나쁘지 않은  시장이 될 것으로 전망된다.