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2023년 상반기 청약시장 한파 지속 전망

부동산 시장이 침체되면서 미분양 물량이 급증하고 있다. 국토교통부에 따르면 ‘22년 말 기준 전국의 미분양 물량은 약 6.8만 호를 기록했으며, 지역별로는 수도권 1.1만 호(16.2%), 5대광역시 2.3만 호(34.0%), 지방 3.4만 호(49.8%)로 조사됐다. 전월 대비 충남이 3.4천 호 증가했고, 대구와 대전도 각각 1천 호 이상 미분양 물량이 증가했다. 미분양 물량이 증가하면 단기적으로는 건설·부동산 산업의 실적 악화와 고용 축소로 경제에 부담이 되고, 장기적으로는 공급물량 감소로 인해 주택시장의 불안요소로 작용한다. 이에 따라 정부에서도 서울 강남3구와 용산을 제외한 전 지역의 규제지역을 해제하고, 청약제도 개편을 통해 청약 당첨자에 대한 전매제한 기간 완화, 당첨자에 대한 실거주 의무기간 폐지 등 다양한 정책을 발표했다.

하지만 분양 시장의 전망은 밝지 않다. 우선 재고 아파트값이 하락하면서 분양 수요가 감소하고 있다. 입주 2~3년 전에 선분양을 받는 청약제도의 특성상, 미래가치가 불투명한 상황에서는 청약신청자가 줄어들 수 밖에 없다. 또한 부동산 시장 침체로 기존 주택을 처분하기도 어렵고 금리 인상에 따른 대출부담도 커졌다. 반면 신규 분양가는 최근까지도 급등했다. ‘22년 말 기준 전국의 평균 아파트 분양가격은 3.3㎡당 1,701만원으로 ’21년 말 1,522만원을 넘어섰고, 서울은 평균 3,474만원으로 ‘21년 2,798만원보다 높았다. 물론 입지와 브랜드, 규모 등에 따라 분양가격은 편차가 있지만, ’21~‘22년 아파트값 급등으로 인해 분양가도 큰 폭으로 상승하며 수요-공급자 간 희망 분양가격의 격차가 커진 것은 분명하다.

미분양 물량의 증가에도 불구하고 분양가 인하는 쉽지 않다. 통상 신규 아파트를 분양하기 위해서는 사업주체들이 1~2년 전부터 토지매입, 건축인허가, 공사계약 및 재원조달 등을 진행하기 때문에 시장 상황에 맞춰 분양가를 조절하기 어렵다. 여기에 건설, 개발에 따른 비용도 급증하고 있다. 한국건설기술연구원에 따른 ‘22년 12월 기준 잠정 건설공사비지수는 ’21년 대비 7% 증가했고, 주거용 건물은 6.9% 증가했다. 미국 연방준비제도는 2월에도 기준금리를 0.25%p 인상하며 인상기조를 유지하고 있어 금리인상에 따른 부담도 만만치 않다. 또한 수도권과 지방 대도시의 경우, 재건축 아파트 비중이 높기 때문에 일반분양가 인하는 조합원부담이 커지게 되므로 분양가에 민감할 수 밖에 없다.

이에 따라 상반기까지는 고비용 구조와 수요 감소에 따른 분양시장의 한파가 지속될 전망이다. 특히 수도권 외곽지역과 지방의 미분양 물량의 해소는 어려울 것으로 예상된다. 분양물량이 많았던 대구의 미분양 물량은 ‘22년 말 기준 1.3만호를 기록했고, 충남(8.5천 호), 경북(7.6천 호), 경기(7.5천 호)도 이미 발생한 미분양 물량이 적지 않다. 다만 서울 및 수도권, 지방 대도시의 재건축 단지들의 경우 일반분양 물량이 많지않고, 일부 미분양이 발생하더라도 시간을 두고 해소 가능할 전망이다. 특히 정부의 부동산 규제 완화 정책이 이어지면서 부동산114 기준, 1월 전국의 아파트값 변동률은 –0.23%로 전월 –0.54%보다 하락폭이 둔화되었고, 시도별로는 서울과 부산의 하락률이 가장 큰 폭으로 둔화되었다. 이들 지역에서는 청약시장에 대한 관심이 증가하고, 미분양 물량 중 옥석을 가리려는 수요자들도 늘어날 것으로 예상된다.

[알투코리아부동산투자자문 김혜현 이사]