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하반기, 실수요자 우량매물 저점매수 시점

상반기 아파트 시장은 차분하게 마무리되었다. 작년 12월~올해 5월까지 한국부동산원 매매가격지수 변동률은 전국 –3.3%로 하락했고, 5월 매매가격지수는 92.7로 ’20년 11월 91.9 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 서울도 5월 지수가 92.6으로 ’19년 10월 92.0 이후 가장 낮은 수치를 보였다. 아파트값은 2~3년 전 수준으로 회귀했지만, 5~6월 거래량은 다소 회복되면서 상반기에는 아파트 시장이 극심한 침체에서 벗어나는 양상을 보였다.

하반기에는 아파트값이 소폭 상승하며 회복세를 보일 전망이다. 이미 각종 지표들이 가격상승을 예고하고 있다. 올해 1~5월 전국 월 평균 아파트 매매거래량은 3.2만 건으로 지난해 하반기 급감했던 1.9만 건 대비 72% 증가했다. 특히 서울은 약 3배가 증가하여 안전자산이고, 가격하락폭이 컸다고 인식된 서울부터 거래량이 회복되는 것으로 나타났다. 거래량은 아파트값 급등시기와 저점매수 시점일 때 증가하므로 하반기에는 인기지역 중 가격하락폭이 컸던 지역부터 거래량이 증가할 것으로 예상된다.

가격적인 측면에서도 상승조짐이 있었다. 올 상반기에 전반적인 아파트값은 하락했지만 일부 지역과 단지에서는 오름세를 보였다. 국토교통부 실거래가 중 작년 하반기 대비 올해 상반기 거래가 있었던 서울, 경기 아파트 단지 7,460개 면적을 분석한 결과, 서울은 평균 –3.9% 하락했지만, 강동구(1.0%)와 종로구(0.9%)는 소폭 올랐다. 경기도 역시 평균 변동률은 –5.5%를 기록했지만 과천시는 3.7% 상승했고, 성남시(-0.6%)와 하남시(-1.7%)는 하락폭이 크게 줄었다. 신축 대규모 단지 비중이 높아서 가격 변동성이 컸던 지역의 아파트값이 상승했다.

아파트값 하락에도 상반기 청약시장은 전국 1순위 청약경쟁률이 12.5대 1을 기록했고, 서울은 89.9대 1, 인천광역시 34.9대 1, 경기도 22.3대 1을 기록했다. 청약시장이 약진한 이유는 분양이 될 만한 단지 위주로 공급됐고, 개발사들이 분양가격을 조정하는 등 분양될 수 있는 조건을 제시한 경향도 있다. 서울에서는 동대문구 휘경자이디센시아, 서대문구 DMC가재울아이파크, 영등포구 영등포자이디그니티 등 역세권, 상위브랜드, 비교적 대규모 단지들 위주로 분양됐고, 경기도에서는 파주시 운정자이시그니처, 평택시 고덕자이센트로 등이 40~60대 1의 청약경쟁률로 마감되어 청약자들에게 매력적인 조건을 갖춘 단지들은 1순위 청약 마감되었다.

각종 규제완화에도 불구하고 재건축 아파트 가격은 약세를 보였다. 사업비 증가와 이로 인한 조합과 시공사와의 갈등이 늘어나면서 신규 투자자들이 신중한 입장을 보였다. 조합원들도 미래가치를 기대하며 매도를 늦추면서 거래는 많지 않았다. 반면 가격 약세와 거래 부진에도 각 조합에서는 안전진단, 설계사 선정 등 활발한 사업추진 움직임을 보였다.

하반기에는 실수요자들 중심으로 우량매물 저점매수에 나설 것으로 예상된다. 주택시장 침체로 인한 미래 공급물량 감소 우려, 무주택자들의 주거불안, 사업비 증가로 인한 주택가격 상승 예측, 풍부한 유동자금 등이 복합적으로 작용할 전망이다. 반대로 경기회복 지연, 높은 수준의 대출금리, 가격상승 불투명성 등으로 인해 단기 투자수요가 유입되기는 쉽지 않아서 하반기에는 아파트값 소폭 상승, 거래량도 다소 회복되는 수준의 비교적 안정된 시장이 예상된다.

[알투코리아부동산투자자문 김혜현 이사]