알투코리아부동산투자자문(주)

새 정부 주택공급 정책의 방향1)

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소 소장

◈ 새 정부는 주택시장의 불안정성 완화 및 안정성 유지를 핵심 정책과제로 추진해야 함

◎ 주택시장은 주택수급 불균형에 따른 주택가격의 불안정성, 미분양아파트 증가에 따른 PF 대출 부실, 건설사 부도, 민간부문의 주택공급 위축, 임대주택 공급 부족, 중과세･대출규제에 따른 실수요자의 주택매입 곤란 등의 문제들이 있는바, 새 정부는 이러한 현실을 감안하여 “공급측면”에서 주택시장의 안정화를 위한 정책 방향을 모색해야 함

◈ 수도권과 지방간의 주택가격 양극화, 주택수급의 불균형 심화 등 주택시장의 불안정성 심화 우려

◎ 2018년부터 수도권과 지방의 아파트 가격은 함께 상승하거나 하락하는 동조화(同調化)를 보였지만, 2022년말 이후 부터 수도권 아파트 가격은 상승하지만 지방의 아파트가격은 보합 또는 점차 하락하는 비동조화(非同調化)를 보이고 있음. 이 같은 수도권과 비수도권의 비동조화는 주택가격의 양극화를 심화시키게 됨

◎ 전국 아파트 실거래 매매가의 전년동월대비 변동률은 (+)로 주택가격은 상승 추세를 보이고 있음

◎ 주택수요 측면에서 보면, 세대수는 지속적으로 증가하고 있고, 서울과 수도권의 주택보급률은 각각 93.6%와 97.2%로 주택 수요는 여전히 존재하고 있음

   - 인구(주민등록기준)는 2019년 11월 51,851천 명을 정점으로 2025년 4월 51,175천 명으로 감소했지만, 주택의 실질 수요를  반영하는 세대수는 2019년 11월 22,444천 세대에서 2025년 4월 24,212천 세대로 증가함

주1): 본 고는 박용석, 「주택시장의 현황과 정책방향」, 『AI 신기술 융합을 통한 주거안정과 미분양 해결방안 세미나』, 한국주거환경학회, 2025.4.23 주제발표자료를 수정･보완･요약한 것임

◎ 미분양아파트는 2015년 61천호에서 2021년 17천호로 감소했으나 2022년에 급증한 이후 2025년 3월에는 68천호 수준을 유지하고 있음

   - 미분양아파트 증가의 원인은 경기불확실성과 부동산시장 침체, 수요 부족, 공급 과잉, 건설사의 잘못된 수요 예측, 주택공급 지역의 인프라 부족 등이 지적되고 있음

◈ 경기 전반의 상황을 주시하면서 주택시장 안정화 정책을 추진하는 것이 필요

◎ 다주택자에 대한 중과세, 대출규제 등 주택시장 안정화 정책이 주택공급을 위축시켜 오히려 주택가격을 상승시킬 수 있고, 투기꾼을 방지하기 위한 대출규제가 실수요자의 주택매입을 어렵게 할 수 있음

◎ 주택공급 위축은 주택･부동산경기 불황으로 이어지고, 이는 경제 전반을 위축시키는 요인이 될 수 있는바, 경기 불황시 주택시장에 대한 규제 강화는 경기를 더욱 불황으로 이끄는 결과를 초래할 수 있음

◎ 국내외 주요 경제전망 기관은 올해 한국 경제가 0%대의 저성장률을 보일 것으로 전망하는바, 주택시장 안정화를 위한 과도한 규제정책이 자칫 경제성장을 저해하는 요인으로 작용해서는 안됨

◈ 새정부의 주택정책의 방향은 공급측면에서 ①꾸준한 주택공급으로 주택가격의 불안정성 해소 ②노후 주택의 리모델링 활성화 ③실수요자 중심의 주택공급 ④임대주택 공급 확대가 필요함

◎ 주택을 공급하는 주체는 민간과 공공으로 구분할 수 있는데, 전체 주택공급량의 약 80% 이상은 민간이 담당, 민간의 주택공급 확대를 유인하는 정책이 필요함

◈ 수요가 있는 곳에 공급 확대

◎ 서울과 수도권과 같이 주택수요가 많은 곳에 주택공급 확대 필요

   - 신규 택지 공급 확대 : 기존에 추진하고 있는 서초 서리풀(2만호), 고양대곡(0.9만호), 의왕 오전왕곡(1.4만호), 의정부 용현(0.7만호) 등의 차질 없는 추진과 새로운 택지 발굴 필요

   - 도심지역에서 신규 주택 공급은 도심 낙후지역에 대한 재개발･재건축, 역세권을 중심으로 한 소규모 정비 및 도심복합개발사업이 될 수 있는바, 이들 사업에 대한 다각적인 규제 합리화가 필요

◈ 노후 주택의 재고량 급증, 환경과 경제를 고려한 주택 리모델링 활성화

◎ 주거용 건축물은 전체 건축물의 62.2%(동수 기준)을 차지하고, 준공후 30년 이상된 주택이 전체의 약 1/2 차지

◎ 「2050 탄소중립｣을 위해 노후 주택의 에너지성능개선을 위한 그린리모델링*은 선택이 아닌 필수로 시행해야 함

  * 에너지 성능향상이 필요한 노후화된 건축물을 개선하여 에너지 효율을 높이고 쾌적한 거주환경을 만드는 리모델링

◈ 노후 아파트 및 저층주택의 리모델링 활성화

◎ 아파트 리모델링은 기존 틀을 유지하면서 부분 철거후 수평증축으로 세대별 전용면적을 확장하거나, 수직 증축으로 신규주택을 공급할 수 있음

◎ 과거 노년 여성중심의 1인 가구는 이제는 남녀 동등 또는 남성 혼자 거주하는 고령화 1인 가구 증가

◎ 공공임대와 민간임대 간의 역할 분담 명확화 필요, 공공임대는 경제적으로 어려운 계층에게 안정적인 주거환경을 제공하고, 민간임대는 중산층과 다양한 수요층에 대응함