알투코리아부동산투자자문(주)

서울시 고령가구의 주거실태

이주일 알투코리아부동산투자자문(주) 개발컨설팅본부 이사

◈ 서울시 고령가구는 지속적으로 증가하는 가운데, 저소득층 비중도 높은 편

◎ 통계청의 장래인구추계에 의하면 65세 이상의 고령가구는 지속적으로 증가할 것으로 전망

◎ 특히, 다른 연령대에 비하여 증가 폭이 매우 클 것으로 예상

 - 통계청 가구 추계에 따르면 서울시 가구는 2030년까지 증가하고, 그 이후 감소세로 전환할 것으로 예상

  - 2025년 서울시 가구는 409.9만 가구로 2020년 대비 3.7% 증가하고, 2030년에는 412.6만 가구로 2025년 대비 0.7% 증가할 것으로 추정

  - 청년가구와 중·장년가구는 감소하는 반면, 고령가구의 증가세는 지속될 것으로 전망 

◎ 서울시 고령가구는 저소득층(1~4분위) 비중이 69.1%로 청년 1인 가구의 81.5%와 더불어 매우 높은 편

◎ 반면, 신혼부부 가구와 중·장년 가구는 중소득층이 78.8%와 57.1%로 높은 비중을 차지

◈서울시 고령가구는 주로 아파트, 단독주택에 거주

◎ ｢2022년 서울시 주거실태조사｣서 나타난 서울시 고령가구의 주택유형별 거주 비중은 아파트 52.5%, 단독주택 25.8%, 다세대주택 16.4% 순으로 아파트에 거주하는 비중이 절반을 상회

◎ 특히, 고소득층으로 갈수록 아파트 거주 비중이 증가하며, 소득수준이 높아져도 단독주택 거주 비중의 감소 폭이 비교적 작은 것이 특징

◎ 또한, 서울시 청년 1인 가구의 25.8%가 오피스텔에 거주하는 것과는 달리, 고령가구의 오피스텔 거주 비중은 0.5%에 불과

◈서울시 고령가구는 자가로 거주하는 경우가 압도적이지만, 초소형 주택에서는 절반 이상이 월세로 거주

◎ 서울시 고령가구의 68.5%는 자가로 거주

◎ 주거면적이 늘어날수록 자가로 거주하는 비중도 증가

◎ 서울시 고령가구의 56%는 중·소형주택에 거주, 다음으로 20.6%는 초소형 주택에 거주

◎ 대형주택에 거주하는 비중은 18.1%, 초대형 주택은 5.3%를 차지하고 있으며, 이들 대부분(90% 이상)은 자가로 거주하는 것이 특징

◎ 반면, 40㎡ 이하의 초소형 주택에 거주하는 고령가구의 58.9%는 월세로 거주하며, 전세도 24.2%를 차지

  - 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하의 소형주택에 거주하는 가구의 67.2%가 자가가구, 17.3%가 전세가구, 15.5%가 월세가구

  - 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하의 소형주택에 거주하는 가구의 87.6%가 자가가구, 8.7%가 전세가구, 3.7%가 월세가구

◈서울시 고령가구 중 자가가구는 아파트·다세대주택, 임차가구는 아파트·단독주택에서 주로 거주

◎ 서울시 고령가구는 아파트에 주로 거주하고 있으며, 소득수준에 따라 임차가구와 자가가구의 아파트 거주 비율 차이가 크지 않음

  - 임차가구 아파트 거주비율 42.0% ~ 50.7%, 자가가구 아파트 거주비율 52.6% ~ 69.9%

◎ 아파트 다음으로 임차가구는 다세대주택보다 단독주택(다가구주택)에 거주하는 비율이 더 높은 반면, 자가가구는 다세대주택에 더 많이 거주

◎ 자가가구의 다세대주택 거주 비율은 소득이 높아질수록 크게 감소

◎ 반면, 임차가구의 경우는 소득이 높을수록 다세대주택 거주 비율이 증가

◈서울시 고령가구 중 임차가구의 절반 이상은 주거비 과부담 가구

◎ 서울시 고령가구 중 주거비 과부담 가구는 11.5만 가구, 심각한 주거비 과부담 가구는 4.6만 가구로, 약 16.1만 가구가 주거비에 부담을 느끼고 있는 것으로 나타남

  - 주거비 과부담 가구 : 전체 임차가구 중 월소득 대비 월임대료(RIR) 25% 또는 월소득 대비 월주거비(HCIR) 30%를 초과하는 가구

  - 심각한 주거비 과부담 가구 : 전체 임차가구 중 월소득 대비 월임대료(RIR) 45% 또는 월소득 대비 월주거비(HCIR) 50%를 초과하는 가구

◎ 이는 서울시 고령가구 중 임차가구의 57.1%로 절반이 넘는 비중을 차지

◎ 특히, 저소득층 고령가구에서 53.5%를 차지하여, 소득수준이 낮을수록 주거비 과부담 가구 비중이 증가하는 경향

◈소결 : 고령가구 중 저소득층 임차가구의 주거비 부담을 줄여주는 정책 필요

◎ 서울시 고령가구는 주로 아파트(52.5%), 단독주택(25.8%)에 자가로 거주하는 경우가 대부분이며, 고소득층으로 갈수록 아파트 거주 비중이 크게 증가

◎ 반면, 초소형 주택에서는 절반 이상이 월세(58.9%)로 거주하며, 전세도 24.2%로 자가보다 높은 비중을 차지

◎ 또한, 고령·임차가구의 절반 이상이 주거비 과부담 가구

◎ 서울시 고령가구는 저소득층 비중이 69.1%로 매우 높고 임차가구 중 주거비 과부담 가구가 절반 이상을 차지하고 있어, 이들의 주거비 부담을 줄여주는 정책 개발이 필요

참고문헌

서울시, 서울시 주거실태조사, 2022, 서울 열린데이터 광장

서울시, 2032 서울주거종합계획, 2024

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

이 글은 부동산마켓브리프 25년 2월호(2026.2. 2.)에 동시 게재되었음