알투코리아부동산투자자문(주)

부동산 관리시장의 판도 변화

 부동산 관리시장이 달라지고 있다. 부동산 관리시장은 통상 FM(Facility Management), PM(Property Management), AM(Asset Management)으로 구분된다. FM은 건물의 시설 관리 및 보안, 주차, 미화 등의 영역이다. PM은 건물의 자산관리이다. 임대차나 건물의 유지관리, 재무관리 등을 통해 부동산 관리에 대한 전반적인 기획과 운영을 담당한다. AM은 더 적극적인 관리개념으로 부동산에 대한 투자의사를 판단하고 자금조달 등 총괄적인 수익을 담당한다. 

 우리나라의 부동산 관리시장은 IMF 이전까지는 오피스에 대한 시설관리가 주를 이루었다. 대부분의 오피스가 사옥이었기 때문에 적극적인 운영관리의 필요성이 낮았다. 하지만 IMF 이후 외국계 투자자본이 국내 오피스를 헐값에 인수하며 국내 오피스 시장도 체계적인 관리와 수익의 관점에서 새롭게 조명되었고, 부동산 관리업무도 전문화, 세분화되었다. CBRE나 존스랑라살(JLL) 등의 외국계 부동산 자산관리회사가 국내에 진출한 것도 이 시기이다. 

부동산 관리시장 환경 변화

 최근에는 부동산 시장 환경 변화로 대형 오피스 뿐 아니라 부동산 전 영역에서 관리에 대한 중요성이 높아지고 있다. 지금까지 우리나라의 부동산 투자는 매매 차익형 투자가 우위였지만 저금리, 임대료 상승, 월세 비중 증가로 장기적인 운영수익에 대한 투자와 관심이 높아지고 있다. 또 부동산을 사옥이나 거주 등 사용의 목적에서 자산과 수익의 관점으로 바라보면서 건물주들의 부동산 관리에 대한 요구 수준도 높아지고 있다. 

 또 부동산의 유형과 활용도 다양해지고 있다. 과거 아파트, 주택, 상가 등 부동산 유형의 구분이 명확했다면 최근에는 아파트와 상업시설이 결합된 초고층 주상복합이나 대형쇼핑몰, 복합레저타운 등 부동산의 유형도 다양하고, 활용도 역시 주거용은 쉐어하우스나 분양형 호텔 등 임대용 상품이 다양해지고, 상업용 부동산도 일반적인 관리 뿐 아니라 컬쳐플랫폼을 표방한 코엑스몰이나 매주 다양한 공연으로 눈과 귀를 즐겁게 하는 롯데월드몰처럼 적극적인 문화마케팅까지 결합되기도 한다. 

 부동산 관리회사의 경쟁이 치열해지는 것도 관리시장 변화의 한 요인이다. 경제성장이 둔화되며 신규 오피스 공급이 감소하고, 부동산 관리회사들 간 경쟁이 치열해지면서 관리 수수료가 낮아지고 있다. 인건비 위주의 단순한 시설관리로는 앞으로도 경쟁력이 떨어지고 수익을 내기 어려운 상황이다.

부동산 관리시장의 새 판짜기

 부동산 관리회사들의 대응도 빨라지고 있다. 

우선 전통적인 부동산 관리영역이 무너지고 있다. 시설관리회사가 자산관리까지 확대하기도 하고, 부동산 자산관리회사가 서비스 운영까지 담당하기도 한다. 또 중개법인을 만들어 직접 부동산 거래시장까지 확장하고 있다. 부동산 자산관리회사인 세빌스코리아는 해운대센텀호텔 위탁관리 및 자사 브랜드호텔 더군산호텔을 오픈했고, 자산운용사의 설립도 검토하는 것으로 알려졌다. 아파트 시설관리 회사인 우리관리가 우리레오PMC를 통해 소형주택이나 아파트 PM시장까지 영역을 넓히고 있다. 

 부동산 유형구분도 무색해지고 있다. 대형 오피스를 주로 관리했던 회사들이 새로운 먹거리를 찾아 강남, 도심, 마포 등의 중소형 건물관리에 나서기도 하고, 건설회사인 대림산업은 기업형 임대주택 사업진출에 이어 대림AMC를 설립해 자산의 개발, 마케팅, 임대까지 전방위로 영역을 넓히고 있다. 오피스 관리회사인 신영에셋, 메이트플러스 등도 주택관리영역으로 넓히고 있다. 

 타 산업과의 융복합도 활발하다. 보안업체로 잘 알려진 에스원은 2015년 에스원 블루에셋이라는 브랜드를 런칭하며 오피스, 연수원, 공장, 부동산 관리시장으로의 영역을 넓히고 있다. 또 월세카드가 도입되고, 리츠사들이 설립되면서 금융과 연계되기도 하고, 사물인터넷이나 임대관리시스템 등 IT와 결합해 효율성과 신속성을 높이기도 한다. 또 주택관리시장에서는 보육이나 교육, 헬스, 가사대행, 편의점 등 다양한 생활서비스 산업과의 시너지를 기대하고 있다. 

부동산 관리시장, 투자가 필요하다

 부동산 관리회사의 변신은 이제 시작 단계이다. 

이미 종합부동산 서비스회사로의 질적 전환을 준비하고 실행하는 회사들도 있다. 앞으로 부동산 개발, 시행, 임대 등 부동산 종합서비스 회사뿐 아니라 주거서비스 사업의 한 분야로 주택관리가 포함되거나, 복합문화 서비스의 영역에 임차서비스나 시설관리가 결합될 가능성도 높아지고 있다. 

 부동산 관리회사들도 경쟁에 뒤처지지 않기 위해서는 R&D투자가 필요하다. 부동산 시장환경 변화와 수요자들의 니즈를 선제적으로 파악하고 준비하기 위한 리서치를 비롯하여 시설관리를 위한 에너지절감이나 사물인터넷, 금융이나 IT 등 시너지를 낼 수 있는 산업에 대한 R&D도 필요하다. 

 앞으로 부동산 관리시장의 양극화는 커질 것으로 예상된다. 막대한 자금과 네트웍을 동원할 수 있는 대기업과 신규 투자가 부담스러운 중소기업간 차이는 커질 수 밖에 없다. 대기업이 종합서비스회사로 변신한다면 중소회사들은 자사의 경쟁력을 높이기 위한 전문 분야에 집중 투자 할 가능성이 높다. 대기업이 자체적으로 할 수 없는 부분은 결국 중소기업과의 아웃소싱도 필요 것으로 예상된다.

[ 알투코리아 김혜현 이사 ]