알투코리아부동산투자자문(주)

재건축 아파트 시장 전망

 정부의 분양보증 제한과 중도금대출 중단에도 불구하고 재건축 아파트값이 강세를 보이고 있다. 올 들어 재건축 아파트는 전국 평균 7.6% 상승해 일반아파트 상승률 1.1%를 훌쩍 넘었고, 분양가가 4,000만원/3.3㎡을 넘어 주변 아파트까지 상승세가 확산될 조짐을 보이자 정부가 7월부터 대출제한, 중도금대출 현장점검에 나섰다. 또 주택도시보증공사가 개포주공3단지에 대해 고분양가를 이유로 분양보증을 반려했지만, 일시적으로 주춤했던 재건축 가격이 다시 상승세를 보이고 있다. 

 최근 재건축 시장이 달아오르는 데는 정부의 규제완화가 한 몫을 했다. 2014년 재건축 연한을 30년으로 완화하고, 2015년 4월 분양가상한제의 폐지로 사업성이 좋아졌다. 2018년까지 재건축 초과이익환수제가 유예되면서 조합들이 사업을 서두르고 있다. 또 청약제도도 개편되어 청약 1순위 자격과 분양권 전매제한도 완화됐다. 특히 강남권은 분양에 자신감을 보이고 있다. 올 초 분양된 신반포자이, 래미안블레스티지가 높은 분양가에도 1순위 마감되고, 올 2월에 시행된 대출심사강화에도 집단대출이 빠지면서 재건축 사업도 순항을 해왔다. 

 지금의 재건축 시장은 2000년대 초를 연상 시킨다. IMF 이후 각종 규제완화와 분양가자율화, 베이비부머들의 40대 진입에 따른 중대형주택 수요 증가로 재건축 바람이 불었다. 2004년~2005년 재건축으로 멸실된 아파트만 전국적으로 9만 4천호였고, 이 중 30% 이상이 서울 이었다. 재건축 바람은 아파트가격 상승으로 이어졌다. 재건축 뿐만 아니라 멸실로 인한 주택난, 분양가 상승이 일반 아파트까지 확산되며 전국의 아파트 가격이 급등했다. 특히 서울은 2000년 668만원/3.3㎡이었던 매매가격이 2009년 1,846만원/3.3㎡으로 10만에 1.8배 상승했다.

 기세등등했던 재건축 시장은 2000년대 후반부터 급속히 얼어붙었다. 2008년 금융위기와 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 규제 강화, 강남권 공급물량 증가로 아파트 가격이 안정되면서 재건축 열기도 식었다. 또한 2000년대 초반 재건축 아파트들이 대부분 소형, 저층 단지들이었다면 2000년대 중반 이후에는 고층, 중형 아파트가 많아 시장이 얼어붙으면서 조합원의 개발이익도 보장되지 않아 사업추진이 원활하지 않았다. 수익성이 떨어진 재건축 단지들은 가격도 추락했다. 

 2000대 초반과의 차이는 있다. 2000년대 초반은 IMF의 터널을 넘어 전반적으로 경기가 살아나고, 소득이 늘면서 좋은 입지와 대형아파트에 대한 수요가 폭증했다면, 현재 국내외 경기여건은 불확실성이 크다. 또한 분양가는 높고 지역 간 격차도 커서 투자수요가 가세하기 만만치 않다. 때문에 금리나 대출에 따른 변동성이 커서 묻지마 투자로 확대되기는 어려울 것으로 예상된다. 또 2000년대 후반에는 강력한 재건축 규제로 가격상승을 억제했다면 현재는 직접적인 재건축 규제는 어려울 것으로 예상된다. 정책이 냉온탕을 오가는 사이 재건축 아파트 값도 등락을 거듭했고 호황기에는 가격폭등, 침체기에는 주택공급 부족이라는 문제점을 보였기 때문이다. 

 당분간 재건축 아파트는 시장의 이슈가 될 것으로 예상된다. 서울에서 재건축 연한이 된 1985년 이전 아파트의 비중은 전체의 9.1%이고, 이 중 강남, 강동, 서초, 용산, 영등포구의 비중이 70%가 넘는다. 또 재건축 사업을 추진하는 단지 164개 중 강남 4구의 비중이 71%에 달할 정도로 재건축 단지들이 인기지역에 몰려있다. 하지만 전반적인 시장 불투명성, 높은 분양가, 2017년부터 본격적인 입주시점 도래, 정부의 간접규제 등으로 재건축 가격상승은 제한적일 것으로 전망된다. 

[ 알투코리아 김혜현 이사 ]