알투코리아부동산투자자문(주)

 올해 경기도에서 입주예정인 오피스텔은 총 3만 5,522실로 과거 2004년 3만 5,123실보다도 많다. 내년에도 3만 3천 실이 대기 중이어서 가히 입주폭탄이라고 할 만하다. 지역별로는 올해 하남시가 6,829실로 입주물량이 가장 많고, 수원시 4,564실, 시흥시 4,177실 순이다. 그 외 김포시(3,121실), 화성시(2,269실), 고양시(2,211실)도 2천실 이상 공급된다.

 경기도에 입주물량이 쏟아지는 이유는 신도시 등 대규모 개발지역에 대단지 오피스텔이 많이 지어졌기 때문이다. 하남시는 미사강변도시와 위례신도시가 공급을 주도했고, 수원시는 광교신도시, 시흥시는 배곧 신도시에 입주물량이 많다. 특히 하남시는 미사강변도시 내 망월동에서만 6,045실, 시흥시는 배곧신도시인 정왕동에서 3,924실, 수원 광교신도시인 이의동에서도 2,491실이 입주예정이어서 해당 지역 공급을 주도하고 있다.

 신도시 내 오피스텔의 장점은 생활기반시설이 잘 갖춰져 있다는 점이다. 또 단지별 규모도 커서 서울의 100실 전후의 소규모 오피스텔보다 입주자를 위한 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 대표적으로 1월말부터 입주하는 광교신도시 엘포트아이파크는 1,750실이고, 9월 입주예정인 미사강변도시의 효성해링턴타워더퍼스트는 1,420실, 시흥 배곧헤리움어반크로스2차도 1,026실의 대규모 오피스텔이다. 그 밖에도 500~600실 규모의 오피스텔 공급이 많다.

 반면 대규모로 공급되는 만큼 입주시점에 공실 가능성이 높다. 주로 서울의 직장인이나 주변 산업단지, 업무시설 종사자를 대상으로 공급되는데, 서울에서도 올해 1만 실 이상의 오피스텔이 입주하기 때문에 임차인 확보가 만만치 않다. 특히 1인 가구 일수록 직주근접성에 대한 체감이 일반 아파트와 달라 지하철 4~5개 역도 멀다고 느낄 수 있다. 또 지하철 개통 등 개발호재를 내세운 오피스텔은 실제 교통여건이 개선되기까지 임차인 확보가 어려울 수도 있다.

 올해는 과거 공급물량이 집중됐던 2004년과 닮은 점이 많다. 2004년에도 성남 분당신도시 1만 1천실, 고양 일산신도시 8,961실, 부천 중동신도시 5,647실 등 신도시를 중심으로 공급량이 급증했다. 또 올해 전용면적 20~40㎡의 소형이 2만 3,323실 입주하는 것과 마찬가지로 2004년에도 전용 20~40㎡가 2만 4,565실이 입주했다. 개발회사는 소형 오피스텔을 지어야 공급물량이 늘고, 투자자는 소액으로 투자하기 쉽기 때문이다. 이에 따라 2004년 오피스텔 전세가격은 연간 –8.24% 하락했고, 매매가격도 전용 20~40㎡는 -0.92%, 40~60㎡는 –1.21% 하락했다.

 2017년 거래된 오피스텔 월세 가격은 광교신도시가 보증금 2,896만원에 월세 51만원, 배곧신도시가 보증금 1,862만원에 44만원, 하남시 위례신도시가 보증금 2,573만원에 53만원이었다. 올해 임차 경쟁이 치열하다면 보증금이나 월세를 낮춰 임차인을 확보하는 것이 우선이다. 공실보다는 기대수익을 낮추는 것이 현명한 임대방법이다. 

[경기도 연간 오피스텔 입주물량 및 매매, 전세변동률 추이]

자료 : 부동산114 REPS

[2017년 광교 VS 배곧 VS 위례 오피스텔 월세]

자료 : 국토교통부 실거래가 (2017년 1월~12월, 오피스텔 월세)

[ 알투코리아 김혜현 이사 ]