알투코리아부동산투자자문(주)

2004년은 주택시장 중심의 부동산 안정대책과 저금리기조가 맞물리며 비교적 규제가 적은 상가에 수요가 몰리면서 7,789천㎡의 기록적인 상가분양 실적을 보였다. 그러나 이후 미분양 등의 문제로 이러한 대규모 공급은 없었고 분양물량은 연간 100만㎡ ~ 300만㎡ 수준을 보이고 있다.

2017년의 상가 분양면적 243만㎡로 2015년 이후 2백만㎡대의 분양을 유지하고 있다. 2010년 ~ 2014년과 비교하면 조금 늘어난 수치이다. 2015년 이후 2백만㎡ 이상을 유지하고 있는건 이전 시기보다 복합·대규모 상가의 공급이 늘어서였던 것으로 풀이된다. 최근 5년간 상가 분양 실적을 유형별로 보면 기타상가, 복합상가는 증가 추세이며, 단지내 상가 분양은 감소 추세인 것으로 알 수 있다.

규모별 공실률을 살펴 보면 이러한 공급이 수요에 적절히 대응되는지 알 수 있다. 소규모 매장의 경우 중규모 이상 시설들보다 상대적으로 공급 비중이 줄면서 전반적으로 공실률이 감소 추세이고 중대형매장 공실률은 보합세였으나 2017년 이후 세종시 등의 특정지역 공급증가에 의해 공실률이 증가세를 보이고 있다.

중대형 이상 규모의 공급과 공실이 늘었으나 최근 사례를 살펴보면 상업시설의 개발 트랜드와 방향은 여전히 “대규모”, “복합”이다.

2016년 이후 서울/수도권 주요 공급 상가는 스타필드 하남점·고양점, 이케아 고양점, 현대시티아울렛 가든파이브점, 송도 트리플 스트리트, 배곧신도시 신세계사이먼 시흥프리미엄아울렛 등이 있다. 이들 복합쇼핑몰과 아울렛의 특징은 쇼핑매장과 체험형 매장 또는 시설을 배치하여 이른바 ‘체류형 복합쇼핑몰’ 컨셉으로 고객 체류시간 늘려 매증대하는 전략을 사용하고 있다.

■ 상업용 부동산 트렌드

과거의 쇼핑몰과 현대의 쇼핑몰을 비교하여 보면 이러한 특징이 더욱 두드러지게 나타난다.

90년대 후반, 밀레오레, 두타, 등 특정 상품을 전문적으로 판매하는 특성화 쇼핑몰이 등장하였고 2000년 이후 쇼핑몰에 식당가, 영화관 등 단편적으로 결합된 센트럴시티, 코엑스몰 등이 개장하면서 대형화된 복합상업시설이 등장하기 시작하였다.

2000년 중반 이후부터 2010년대 중반까지 ‘라이프스타일센터’ 개념의 쇼핑몰과 엔터테인먼트시설을 결합한 복합쇼핑몰로 진화하였는데 영화관, 서점, 유명 F&B시설 등 집객시설을 배치하여 고객이 단순 쇼핑뿐만 아니라 여가생활을 즐길 수 있도록 하여 대형몰과 차별화하였다. 2010년대 들어서는 교통접근성이 우수한 지역에 ‘쇼핑몰+엔터테인먼트+백화점+마트’ 등이 집적된 도심형몰이 나타났다.

또한, 이 시기에 교외 지역을 중심으로 대형프리미엄아울렛도 등장하였는데 초기 프리미엄아울렛은 교외에 입지한 대형몰 개념에 가까웠으나, 점차 키즈카페, F&B, 체험형 시설 등을 도입하거나 대형 집객시설과 결합하여 복합화 된 프리미엄아울렛(ex. 롯데몰+이케아)으로 전환되는 형태와 도심 내 중저가 시장을 공략하는 시티아울렛 형태로 분화되어 도심형몰과 유사한 형태가 되기도 했다.

최근 나타나고 있는 상업용 부동산의 트렌드는 ‘쇼퍼테인먼트(shoppertainment, 이하 ’쇼퍼테인‘)’로 기존 라이프스타일센터에 집객력 있는 체험형 매장과 충분한 휴식공간 배치를 통해 고객의 체류시간을 늘린 체류형 복합쇼핑몰이다.  

최초의 코엑스몰이 메가박스와 아쿠아리움 등 집객시설을 안쪽에 배치하여 동선을 따라 소비를 유도하는 방식인 초기 라이프스타일센터 였다면 최근 리뉴얼 이후에는 ‘별마당 도서관’이라고 하는 명소화된 휴식공간을 중앙에 두어 체류시간을 늘리며 소비를 유도하는 방식의 쇼퍼테인먼트 체류형 복합쇼핑몰이다.

체류형 복합쇼핑몰은 또한 쇼핑 카테고리의 다양화가 특징이다. 중저가브랜드 및 고급브랜드 적절한 배치를 통해타켓 범위를 넓히고 있다.

이러한 체류형 복합쇼핑몰의 등장의 배경에는 최근 쇼핑 트렌드의 가장 큰 화두인 ‘온라인 쇼핑 확대’를 들 수 있다. 2010년 이후 소매업태별 판매액 연평균 증감률은 백화점 3.3%, 대형마트 5.7%, 무점포소매(온라인쇼핑 등) 10.4%로 온라인 쇼핑의 강세가 두드러지고 있다. 단순 쇼핑만을 위해 매장을 방문할 확률이 점차 떨어진다는 것이다.

이러한 이유로 상업시설은 체류형 복합시설 컨셉의 개발이 지속될 것이다. 하남 스타필드(2016년), 고양 스타필드(2017년) 등 쇼퍼테인 형태의 체류형 복합쇼핑몰이 연달아 오픈한 가운데, 복합쇼핑몰은 16곳, 아울렛(프리미엄 포함) 6곳 등이 향후 1,2년간 오픈 예정되어 있어 체류형 복합쇼핑몰 증가는 지속될 것으로 보인다.

체류형 복합쇼핑몰들이 무더위, 강추위, 미세먼지 등을 피해 실내 시설로 들어오고 있는 고객들을 어떠한 차별화된
새로운 아이디어와 컨셉으로 경쟁해가며 유인할 수 있을지 기대가 되는 대목이다.