알투코리아부동산투자자문(주)

8.2대책 이후 6개월 간 서울 아파트값은 6.2% 상승했다. 8.2대책은 거래, 청약, 대출, 세금 등 전 방위 부동산 대책이며, 핀셋정책이라고 불릴 만큼 서울, 부산 등 가격급등 지역이 주요 대상이었다. 하지만 결과는 전국 아파트값이 2.8% 상승할 때 서울은 두 배 이상 올랐다. 또한 재건축 조합원 지위양도금지, 분양권 전매금지 등 재건축을 겨냥한 각종 대책에도 불구하고 서울 재건축 아파트는 9.4% 상승해 일반 아파트가격 상승률 5.5%를 크게 앞질렀다. 지역별로는 강남권 아파트가 가격상승률도 높아 송파구가 10.8% 상승했고, 강남구(9.2%), 강동구(8.4%), 광진구(7.8%), 성동구(7.5%), 서초구(6.7%) 등 강남4구가 8.9%, 그 외 지역이 4.1% 상승했다.

강남권 아파트값 상승 원인은 무엇일까?

우선 강남권은 기본적인 주거환경이 우수 해 수요가 풍부하다. 1960~1970년대 토지구획정리사업을 통해 개발된 지역답게 도로망이 반듯하고, 고속도로나 지하철 등 대중교통 여건도 좋다. 학군과 학원 등 교육여건이 우수하고 테헤란로 등 오피스타운과도 가까워 직주근접성도 뛰어나다. 여기에 영동대로 지하화, 현대차부지 개발, 잠실종합운동장 개발 등 굵직한 개발 호재가 넘치면서 강남권 아파트의 기대가치는 껑충 뛰어올랐다. 한번 매도하면 강남권 재진입이 어렵다는 우려 때문에 매물도 귀하다.

정부의 재건축 규제는 오히려 신축 아파트와 재건축 가능한 아파트의 몸값을 높이고 있다. 현재 강남4구에서 재건축을 추진 중인 아파트는 114개 단지이고, 이 중 39개 단지는 사업시행인가, 관리처분인가, 이주철거 단계로 각종 규제에도 불구하고 사업추진이 거의 확정됐다. 이들 단지는 재건축 사업추진이 어려워질수록 희소성이 부각되고 있다. 강남4구의 공급물량은 저밀도 지구가 개발되던 2003~2009년에는 연 평균 1만 6천호가 입주했고, 2008년에는 3만 2천호가 입주했다. 반면 과거 4년간은 1만호를 밑돌았고 2018~2019년에는 1만 5천호 수준이다.

정부의 남은 카드는 재건축 초과이익환수제와 재건축 가능연한 연장, 보유세 인상 등이다. 초과이익환수제와 보유세 인상은 실질적인 마이너스 자산효과가 있기 때문에 아파트가격에 미칠 영향도 크다. 최근 국토교통부는 강남4구 재건축 단지의 예상 부담금이 4억 3,900만원이라고 발표했다. 부담금이 낮다면 거래가격에 반영되어 오히려 아파트값을 높일 가능성도 있지만, 예상처럼 높은 금액이라면 조합원들의 부담도 만만치 않아 매도물건이 나올 수도 있다. 보유세 인상 역시 대상과 세율에 따라 다르겠지만 단기적 효과보다는 중장기적으로 아파트 시장에 영향을 미칠 가능성이 높다.

가격은 여전히 상승세이지만, 거래량은 줄어들고 있다. 강남4구 거래량은 2015년 2만 9,638건에서 2017년 2만 7,061건으로 줄었다. 단기간 가격급등에 따른 부담감과 계속되는 정부 규제로 숨 고르기 가능성이 높다. 가격상승세도 제동이 걸릴 것으로 예상된다. 비슷한 상황이었던 2000년대 초반의 경우, 2002~2004년까지 각종 규제에도 급등했던 아파트값은 외부 충격이 가해진 외환위기인 2007~2008년 하락했고, 이후 정책 효과가 체감되면서 2010~2012년까지 4년간 꾸준히 하락했다. 따라서 성급한 정책이나 특정지역을 겨냥한 대책보다는 장기적인 관점에서 정책 목표를 세우고, 수급문제와 제도개선 등을 검토해야 한다.

[알투코리아 김혜현 이사]