알투코리아부동산투자자문(주)

2025년 단독주택 시장 전망

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소장

 2023년, 전원주택을 포함한 단독주택은 총 262만호로 전체 주택 1,954만호 중 13.5%를 차지하고 있다. 아파트가 1,263만호(64.6%)로 가장 큰 비중을 차지하고 나머지는 다세대, 연립주택 등이 차지하고 있다. 도시지역에서 단독주택은 저층주거지에 주로 분포하고 있다. 1980년대 이후 도시로의 인구집중에 따라 대규모 주택공급이 추진되었다. 이때 도시 주변부의 신도시 개발과 함께 도시 지역내 노후 저층주거지의 재개발이 추진되어 단독주택들은 아파트로 전환되었다.

 전체 주택중 단독주택(일반, 다가구, 영업겸용 모두 포함) 비중은 1980년 87.4%, 1990년 66.0%로 대부분을 차지했지만, 2000년 37.1%을 거쳐 2023년에는 19.8%로 축소되었다.

2023년, 전체 주택의 착공면적은 32,270천㎡, 그중 단독주택(일반)은 3,022천㎡으로 전체 주택의 9.3% 수준이다. 단독주택의 착공면적은 2021년 5,453천㎡에서 2023년 3,022천㎡(-44.6%)로 2년 연속 감소했다. 2024년에도 단독주택 착공면적도 2023년 대비 감소할 것으로 예상되는데, 이는 단독주택 공급물량이 3년 연속 감소하는 것을 의미한다.

 단독주택의 신축은 전년대비로 2022년 -17.4%, 2023년 -35.0% 감소했다. 그런데 단독주택의 리모델링은 -11.9%, -10.6%로 신축에 비해 상대적으로 그 감소 폭이 적다. 리모델링은 기존 노후주택을 수선하는 행위로 노후설비를 교체하거나, 주택 공간을 확장 또는 재배치 하는 건축행위(증축, 개축, 이전, 대수선)를 의미한다. 단독주택 전체 착공면적중 리모델링 비중은 2021년 6.8%에서 2022년 7.3%, 2023년 9.7%로 증가하고 있다. 2024년 1~8월간 단독주택 중 리모델링 착공 동향을 전년대비로 분석해 보면, 신축에 비해 감소율이 적을 뿐 아니라 1월, 4월, 5월, 7월에는 플러스(+) 증가율을 보이고 있다.

 주택경기 불황으로 단독주택 신축 수요는 축소되었지만, 기존 주택의 리모델링 수요는 증가하는 경향성이 나타나고 있다. 즉, 새 주택으로 이전이 곤란하니 기존 주택을 고쳐 쓰자는 유인이 크다는 것을 의미한다.

 단독주택 매매가격지수를 보면, 매년 꾸준한 상승률을 보이고 있다. 즉, 아파트매매가격은 급상승 또는 급락 등 가격의 변화폭이 크다. 하지만 단독주택매매가격은 큰 변화 없이 대체로 꾸준히 상승하는 모양을 보이고 있다. 전년대비 증감률을 비교해 보면, 2022년에는 단독주택(수도권) 1.7%, 아파트(수도권) -9.7%, 지가(수도권) 1.1%이고, 2023년에는 각각 0.7%, -2.0%, 1.1%로 나타났다. 즉, 단독주택과 아파트의 매매가격은 동행하지 않으며, 변화폭은 다른, 상호 독립된 시장으로 볼 수 있다. 그런데 단독주택 가격과 토지가격은 동일한 방향으로 움직이고 있다. 이는 단독주택이 노후화 될수록 건물분의 가치는 줄고 토지분의 가치가 점차 많이 반영되는바, 단독주택과 지가의 방향성에 이 같은 특성이 반영된 것으로 볼 수 있다.

 2025년도 단독주택 시장의 전망은 경기선행 지수인 건축허가 면적을 통해서 가늠할 수 있다. 2024년도 1~8월간 단독주택 건축허가 면적은 전년 동월 대비 감소하고 있다. 즉, 2024년의 경우 2023년의 건축면적 감소로 공급량이 줄어들었는데, 2025년에도 2024년 대비 단독주택 공급량은 더욱 축소될 것으로 예상된다.

 단독주택 허가면적이 2023년 1~8월간 전년 동월 누적대비 -32.9%로 감소했는데, 2024년 1~8월간 전년 동월 누적대비 -20.5% 감소했다. 2024년 9~12월간의 허가면적을 봐야 확실해 지겠지만, 이러한 추세가 연말까지 지속된다면 2025년의 단독주택 공급량은 2024년에 비해 감소하겠지만 상대적으로 2024년에 비해 그 감소율은 둔화될 것으로 예상된다. 단독주택 공급량의 감소는 그 만큼 시장에서의 거래도 감소하므로 단독주택 시장은 여전히 침체 상태에 있을 것으로 예상된다.

 상권이 활발한 지역의 단독주택은 리모델링 또는 재건축으로 주거에서 상업기능으로의 용도전환 가능성이 있다. 또한 초고령화 사회에 진입하면서 단독주택, 특히 전원주택에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것이다. 이에 따라 향후 단독주택의 가치는 점차 상승할 가능성이 있을 것으로 예상된다.

이 글은 “월간 전원주택 라이프(2024.11)”에 기고한 글임.