알투코리아부동산투자자문(주)

가구 구조 변화에 따른 주택공급 방향

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소장

최근 전국 주택매매가격지수가 하락 추세이고, 주택 거래도 감소하고 있다. 소비 부진과 경기침체, 국내 정치적 불안정성, 주택담보대출 규제 등이 복합적으로 작용해 주택거래의 활성화를 제약한다는 지적이 많다. 주택 거래의 위축은 주택 가격에 영향을 미치게 되는 것이다. 공급은 가격의 함수이므로 주택 가격이 하락하면 주택 공급은 위축될 가능성이 높아진다.

주택보급률은 주택 수를 가구 수로 나눈 비율로, 가구 수에 비해 주택이 충분한지를 보여주는 양적지표다. 전국 주택보급률은 2010년 100.5%에서 2019년 104.8%로 꾸준히 상승했다. 하지만 2019년을 기점으로 하락해 2023년 102.5%를 기록했다. 지역별로 보면 서울은 2010년 94.4%에서 2023년 93.6%로 감소했고, 수도권은 96.4%에서 97.2%로 소폭 상승했지만, 여전히 100% 미만이다. 지역별 주택보급률은 서울이 가장 낮고, 다음으로 △대전 96.4% △인천 99.1% △경기 99.3%가 100% 미만이다.

전국 가구 수 추이를 보면, 2015년 1911만에서 2023년에는 2207만으로 296만가구가 증가했다. 그중 1인 가구는 520만에서 782만으로 262만 가구, 2인가구는 499만에서 634만으로 135만 가구가 증가했다. 이에 비해 3인 이상 가구는 891만에서 789만으로 102만 가구가 감소했다. 가구 수는 1인과 2인 가구를 중심으로 증가했다.

또 전국 주택 착공 호수는 2015년 71만 6000가구에서 2023년 24만2000가구로 8년간 연평균 12.7% 감소했다. 서울과 경기는 2015년에 각각 9만6000가구·25만6000가구에서 2023년에는 2만7000가구·7만7000가구로 연평균 14.4%·13.9%씩 감소했다.

최근 10년간 전국과 수도권의 가구 수는 증가했는데, 주택 착공 수는 감소한 것이다. 이와 같이 주택의 수요는 증가하는데 주택의 공급이 감소하면, 수요와 공급의 불균형으로 향후 주택시장의 불안정성은 높아질 수밖에 없다.

1인 가구는 기존의 대가족과 핵가족과는 다른 개인 단위의 가구로 정의된다. 1인 가구는 독신자뿐만 아니라 직장·학업·가정환경·노인 등 다양한 이유로 증가하고 있다. 1인 가구의 연령별 분포는 2023년도 기준으로 25~29세가 11.6%로 가장 많고, 다음으로 △30~34세 10.6% △60~64세 9.1% △65~69세 8.2% 순이다. 즉, 1인 가구는 25~35세 미만의 청년층과 60~69세의 고령층 비중이 상대적으로 높으므로 이들 연령대의 라이프스타일과 수득 수준 등에 적합한 주택을 공급해야 한다.

정부는 장기 주거종합계획에서 도심 내 청년 1인 가구를 위한 청년 임대주택 공급을 계획하고 있다. 서울시도 청년층을 위한 △청년안심주택 △행복주택 △셰어하우스 등을 운영하고, 고령층을 위한 △양로시설 △공동생활 가정 △노인복지 주택 관련 정책을 추진 중에 있다.

이 같은 정책에도 불구하고 1인 가구를 위한 주택공급이 충분치 못한 것이 현실이다. 1인 가구의 주거문제를 해결하기 위해서는 기본적으로 일반주택이 충분히 그리고 지속적으로 공급되어야 한다. 그리고 1인 가구가 선호하는 오피스텔·생활형숙박시설·도시형생활주택과 같은 다양한 유형의 주택이 공급돼야 할 것이다.

과거에는 노년 여성 중심의 1인 가구가 많았지만, 이제는 남녀동등 또는 남성이 혼자 거주하는 1인 고령화 가구도 증가하고 있다. 고령층이 소비할 수 있는 양로시설·노인복지 주택·노인요양시설과 같은 노인주거복지시설의 공급을 늘려야 한다. 정부는 안정적 노후생활을 위해 장기 거주가 가능하고 식사, 청소 등 다양한 생활 서비스를 제공하는 고령자 민간임대주택인 실버스테이의 활성화를 검토하고 있는데, 이 사업의 시행 시기도 앞당기고 그 규모도 확대돼야 한다.

2015년부터 2023년간 주택건설의 주체인 민간 대 공공의 비율은 85 : 15로 민간이 큰 역할을 담당하고 있다. 민간 부문의 주택공급이 위축되면 전체 주택공급의 차질을 초래하므로 가장 효과적인 주택공급 대책은 민간의 주택공급 활성화다. 따라서 △재개발·재건축 활성화 △택지 공급 확대 △주택 수요 관리정책 등에 있어 전향적 대안이 마련돼야 한다. 서울과 수도권·대도시권에 1·2인 가구가 빠르게 증가하고 있지만 주택공급은 오히려 축소되고 있다. 수요가 있는 곳에 주택공급이 원활히 진행돼야 할 것이다.

이 글은 아시아투데이(2025.02.26.)에 동시 게재되었음.