알투코리아부동산투자자문(주)

서울시 외국인관광 도시민박(공유숙박) 시장현황 분석

김동진 알투코리아부동산투자자문(주) 시장분석실 이사

◈ 외국인관광 도시민박업 정의

◎ 외국인관광 도시민박업은 도시지역에 거주하는 주민이 자신의 거주 주택을 이용하여 외국인관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공하는 업이라 법적으로 정의함

(근거법령 : 관광진흥법 제3조, 관광진흥법 시행령 제2조1항3호바목, 최초법제화 2011.12.30.)

   - 외국인관광 도시민박업 등록 요건은 집주인의 실거주 요건이므로, 오피스텔이나 원룸, 근린생활시설이나 고시원 등은 등록 불가 제약 존재

- 외국인관광 도시민박업 등록절차는 다음과 같음

- 외국인관광 도시민박업은 호스트가 거주하는 주택을 외국인에게 숙소로 공유하는 취지이지만, 현실은 게스트가 숙식하는 공간과 호스트 실거주 공간이 분리된 경우가 다수. 이는 외국인 관광객 중 민박 수요는 제한적인데, 합법적 도시민박 운영 주택은 4,048개소(’25.07월 기준)로 공급량이 많으며, 불법 운영 중인 미등록 주택까지 고려하면 외국인관광 도시민박의 공급량은 이보다 많을 것으로 추정

◈ 외국인관광 도시민박 공급현황

◎ 서울시 외국인관광 도시민박 등록 통계는 2025년 7월까지 누적 4,048개소(폐업, 인가취소 제외)

   - 2022년까지는 연간 170개 미만의 등록추이를 보이던 도시민박은 ’23년부터 급증하여 ’24년 등록 인가받은 도시민박업소 수는 1,557개소까지 증가하였으며, ’25년 7월까지 926개소가 등록 인가 받아 이 같은 추이가 지속될 경우 ’25년 말까지 약 신규등록 민박사업장은 1,590개소에 이를 것으로 추정

   - 문화체육관광부와 서울시는 도시민박업과 관련하여 외국인 관광객이 급증하는 시기마다 오피스텔, 고시원, 주택 등에서 행해지는 미등록 숙박업소 단속을 지속(’16년 23건, ’22년 17건, ’23년 100건, ’24년 146건)하였으며, ’24년 7월에는 에어비앤비코리아와 불법숙박업 근절을 위한 공동협력체계를 구축하여 불법숙박업소는 에어비앤비에서 삭제하기로 함. 다만, 에어비앤비측에서 ’25년까지 1년간 유예기간을 두어 불법 민박의 양성화 계도기간을 두었음

   - 불법 민박에 대한 처벌도 강화하여 공중위생관리법 상 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에서 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금으로 변경하고, 불법 숙박업 행위신고자에게 최대 2억 원의 포상금을 지급하는 제도도 시행하고 있음

  - 이같은 규제와 글로벌 플랫폼 업체의 자진 정화 정책에 의거 ’24~’25년 서울시 외국인관광 도시민박으로 등록하는 단독, 다세대 주택이 급상승함

   - 서울시에서 등록민박업자의 입지는 마포구, 중구, 용산구, 종로구의 순으로 4개구가 전체의 57%를 차지하며, 한강 북측지역에 전체 민박의 75%가 분포함

◈ 외국인관광 도시민박업 유지율과 5년 이상 생존율

◎ 제도 시작이후 현재까지 서울시 도시민박 호스트들의 영업지속비율을 보면, 약 40%의 민박사업자들이 5년 이내에 폐업하는 것으로 분석됨

   - 또한 각 연도별 신규등록 민박사업장 중 5년 이상 영업을 지속했던 호스트 비중은 점차 감소하고 있어, 서울의 외국인관광 민박시장 경쟁상황이 해마다 심화됨

◈ 외국인관광 도시민박 수요분석

◎ "Covid-19"팬데믹으로 인해 극감했던 대한민국 외국인 관광객은 ’24년 163만명을 기록하며, 과거 전고점에 육박

◎ 관광통계 및 외래관광조사보고서를 기반으로 서울시 외국관광객 민박업의 연도별 수급분석한 결과, ’24년 이후 등록 민박호스트 급증으로 향후 운영 유지를 위한 적정 객실점유율(OCC) 확보에 어려움이 가중될 것으로 예상됨

◎ 에어비앤비와 같은 글로벌 공유숙박 플랫폼의 대중화와 더불어 K-Culture의 세계적 유행으로 단체가 아닌 개별관광목적의 외래관광객이 증가 추세임

◎ 도시민박업을 통해 기존 내국인 대상 월세 임대방식보다 높은 임대운영수익을 실현할 수 있다는 입소문으로 인해 강북지역의 유명 관광방문지 인근 단독, 다세대(다기구)주택 건축주들이 도시민박으로 전환하는 사례 증가

◎ 그러나 지금과 같은 공유주택, 도시민박 사업자가 앞으로도 지속적으로 증가할 수 있는 관광여건(외국인 관광객 중 도시민박 선택율과 숙소서비스 만족도 등)이 유지될 수 있을 것인지에 대하여 면밀한 검토가 필요

◎ 서울시는 현 사업자 및 잠재 시장진입 예정자들에게 도시민박업 시장여건에 관한 다양한 정보(객실수, 건물 노후도, 주차대수, 조식제공여부 등)를 제공해 줌으로써, 양질의 사업자가 진입 및 유지될 수 있는 기반을 조성해야 함

◎ 불법 민박사업자(고시원 등)의 지속적 단속으로 관광객의 도시민박에 대한 부정적 경험과 인식을 줄여 투명하고 건전한 시장 경쟁 환경을 구축하여 세계 최고의 관광·숙박 도시로서 성장할 수 있도록 공적 노력을 더해야 할 것임