알투코리아부동산투자자문(주)

주택임대시장의 변화와 시사점 : 전세의 월세화

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소 소장

◈ 주택의 점유형태를 보면, ‘자가’ 비중은 커지고 ‘임차’ 비중은 작아지는 추세, 수도권은 ‘임차’ 비중이 크고, 광역시･도지역으로 갈수록 ‘자가’ 비중이 높은 것으로 나타남

◎ 전국기준, ‘자가’ 비중은 ’06년 55.6%에서 ’23년 57.4%로 증가, ‘임차’(전세, 월세) 비중은 ’06년 41.4%에서 ’23년 38.8%로 감소

 - ‘자가’ 비중이 높아진 것은 ’06~’23년간 주택담보대출 확대, 저금리 기조, 내집마련 지원정책, 공공분양 확대, 임차비용 상승, 고령화에 따른 장기 거주 안정성 중시, 지방 중심의 자가 증가 등이 주요 요인이 됨

◎ 수도권, 광역시, 도지역 등 모든 지역에서 ‘임차’ 비중은 감소하는 추세, ’23년 기준, 수도권은 45.2%, 광역시 37.8%, 도지역 29.3%로 수도권의 임차 비중이 가장 큼

 - 수도권의 ‘임차’ 비중이 높은 것은 주택가격이 높아 청년･신혼･중산층 등의 임차 수요가 많고, 유입인구와 단기 거주 수요가 크며, 대규모 주택공급이 활발해서 ‘임차’ 선택지가 많은 것 등이 주요 요인으로 볼 수 있음

◈ 임차는 전세와 월세로 구분, ’12년까지 전세 비중이 컸지만, ’12년 이후에는 역전되어 월세가 주택 임대시장의 주된 점유형태로 자리매김하고 있음

◎ ’06년 조사에서 전세 22.4%, 월세 19.0%에서 ’12년에는 전세 21.8%, 월세 21.6%로 좁혀진 이후 ’14년에는 월세 23.9%, 전세 19.6%로 역전됨. ’22년 월세 23.4%, 전세 15.4%로 월세가 임대시장의 중심이 됨

 - 보증부월세와 월세 비중은 ’06년 80.5 : 19.5에서 ’22년 89.3 : 10.7로 보증부월세 비중이 커지고 있음

 - 보증부월세 비중이 커지는 것은 월세 체납 시 보전 수단, 퇴거 시 집을 훼손할 경우 원상복구 비용, 퇴거 거부 시 임대인의
손해를 줄이는 수단, 전세와 월세의 중간 형태로 자금 여력이 부족한 임차인의 선택 등의 주된 이유로 볼 수 있음

◈ 확정일자를 받은 임대차 계약 중 월세의 비중은 전국 평균 ൜년 40.8%에서 ൠ년 57.7%에 이어 ൡ년 1~7월 61.9%로 급증 

◎ ’24년 기준, 월세율이 60%가 넘는 지역은 제주(78.5%), 충남(64%), 대전(63.4%), 부산(62.1%), 경남(62%), 울산(61.5%), 서울(60.3%) 순으로 집계됨

◎ 월세율 급증은 전국적 현상으로 주택 임대차 시장에서 전세에서 월세로의 전환이 가속화되고 있음을 보여줌

 - 전세 사기 피해, 연립･다세대주택 등에서 전세보증금 반환에 대한 불안, 전세 대출 규제 강화(6.27 대출 규제 : 전세 퇴거 자금 대출한도 1억 원으로 제한 등), 청년층과 고령층 1인 가구에서의 월세로의 전환, 전월세 전환율의 상승 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 전세에서 월세로의 전환이 가속화되는 것으로 보임

◈ 전국 전월세 전환율은 대체로 상승하는 추세, 이는 임대인 측면에서 전세보다는 월세를 선호하게 되고, 전세 물량은 줄고 월세 물량은 많아지게 됨

 ◎ 전월세 전환율이 대체로 상승함에 따라 주택 임대시장에서는 전세보다는 월세에 대한 공급이 증가하게 됨

◈ 임대시장이 월세 중심으로 전환되면서 임차인의 주거비 부담은 상승하고 내집 마련의 기회가 멀어질 수도 있는바, 이에 대한 다각적인 대책 마련이 필요

 ◎ 월세의 비중이 늘어나면 매달 주거비 지출로 가계 부담이 증가, 특히, 저소득･청년층의 임대료 지출 비중이 커지게 되면 주거 빈곤의 위험에 노출될 수 있음

 ◎ 월세로 인하여 임차인(세입자)의 저축 여력이 감소, 자산 형성의 기회가 약화되어 내 집 마련의 기회가 전세에 비해 상대적으로 줄어들 수 있음

 - 한국 사회의 일반적인 주거 경로는 월세 → 전세 → 자가 순, 전세는 임차인의 자산 형성에 긍정적 기여를 하여 자가로의 중간 단계인 주거 사다리의 역할을 하지만 월세의 비중이 커질수록 주거 사다리 기능이 약화될 수 있음

 ◎ 주택 임대시장이 전세에서 월세로 이동에 따라 사회적으로 보호받아야 할 임차인을 대상으로 주거급여 강화, 공공･장기임대주택 공급 확대 등이 필요함

 - 임차인의 주거비 부담 완화를 위해서 일정 규모 이하 주택에 대한 월세 세액공제 확대, 저소득층 주거급여 강화, 공공･장기임대주택 공급 확대, 전월세 전환율 상한제의 합리적 운영 등 다각적인 대책이 검토되어야 함

◈ 임대시장이 월세 중심으로 전환되는 것은 ‘임대 관리･운영 역량이 있는 건설사 및 임대업자’에게 새로운 사업 기회가 창출될 수 있음

 ◎ 적정 보증금과 월세에 적합한 소형･중형･대형 임대주택, 청년･고령･1~2인 가구 맞춤형 주택, 원룸형 주택, 도심형 생활주택 등 다양한 임대주택에 대한 수요가 증가할 것임

 ◎ 월세는 지속적인 임대 수익을 발생시키는바, 리츠(REITs), 임대전문운영사와 같은 부동산 임대관리･자산운용 사업의 활성화도 기대할 수 있음