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변이할당분석을 이용한 1기 신도시 선도지구 지정의 가격영향 검토

윤영석 알투코리아부동산투자자문(주) 개발컨설팅본부 차장

◈ 1기 신도시 정비 추진 현황

◎ 국토교통부는 「1기 신도시 정비 선도지구, 5개 신도시별로 지정한다(2022.10.24.)」를 통해 2024년 중 1기 신도시 선도지구 지정계획을 발표하였으며, 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 시행(2024.04.27.) 등 1기 신도시 정비를 위한 계획을 수립하고 관련 제도를 마련함

◎ 이후 2024년 5월 1기 신도시 선정계획 발표, 6월 신도시별 공모지침 공고, 9월 제안서 접수 후 지자체 평가 및 지자체-국토부 간 협의를 거쳐 총 13개 구역 3.6만호 규모의 선도지구를 선정함

◎ 선도지구는 계획수립 Fast-Track을 통해 2025년 내 특별정비계획 수립을 완료하고 통합정비에 필요한 대규모 자금을 적기에 조달하기 위한 맞춤형 금융지원 등 행정 및 금융 지원을 통해 사업추진을 지원할 예정임

◈ 선도지구 지정 현황

◎ 「1기 신도시 선도지구 13개 구역 3.6만호 선정(국토교통부, 2024.11.27.)」에 따라 분당 선도지구 1.1만호(3개 구역), 일산 선도지구 8.9천호(3개 구역), 평촌 선도지구 5.5천호(3개 구역)가 선정됨

 - 이 외 부천중동 6.0천호(2개 구역), 군포산본 4.6천호(2개 구역) 선정

◈ 1기 신도시 아파트 실거래가 검토

◎ 선도지구 지정으로 인한 아파트 가격영향을 분석하기 위해 2023~2025.9월까지의 국토교통부 실거래가공개시스템상의 실거래 사례를 조사하였으며, 분석 대상지역은 성남시(분당), 고양시(일산), 안양시(평촌)으로 한정함

◎ 2025년 성남시 아파트 실거래가격 평균은 전용면적 기준 5,000만원/평, 분당 선도지구는 5,423만원/평으로 선도지구 아파트 가격이 성남시 평균을 상회하는 것으로 분석되었으며, 고양시와 안양시 선도지구 또한 유사한 것으로 나타남

◈선도지구 지정으로 인한 아파트가격 영향 분석(변이할당분석)

◎ 변이할당분석(Shift-Share Analysis)은 어떤 지역의 특정산업의 기준연도와 비교연도의 성장요인을 분석하는 기법으로 각 지역별 산업부문의 구성비와 부가가치율(또는 고용성장률) 등에 따라 구조적으로 설명되는 국가성장효과, 산업구조효과, 지역할당효과 등 지역산업의 성장요인 간 차이점을 살펴볼 수 있다는 장점을 지님

◎ 국가성장효과는 해당 지역 특정 산업의 경제성장 중에서 전국 모든 산업의 평균 성장률에 의해 유발된 성장 규모를 뜻하며, 산업구조효과는 전국의 각 산업 성장률과 전국 모든 산업의 평균 성장률의 차이가 해당 지역 특정 산업에 대해 유발한 성장 규모를, 지역할당효과은 해당 지역의 입지적 특성에 의해 갖게되는 타 지역 대비 지역 경쟁력을 의미함

◎ 이를 근거로 선도지구 지정으로 인한 아파트가격 변화는 ‘시·군 단위 아파트성장효과(국가성장효과)’와 ‘자치구 단위 아파트성장효과(산업구조효과)’, 선도지구의 아파트 가격 성장을 나타내는 ‘선도지구 지역할당효과’로 각각 분리하여 적용해볼 수 있음

◎ 변이할당분석의 효과를 수식으로 표현하면 다음과 같음

◎ 선도지구 관련 정책 공표시기에 따른 아파트가격 영향을 분석하기 위해 1기 신도시 선도지구 지정 관련 최초 논의시점(2022.10)부터 현재 시점(2025.08)까지의 기간을 다음 표와 같이 세 구간으로 나누어 각 구간별 변이할당분석을 시행함

◎ (분당) ‘성남시 아파트성장효과’는 모든 기간에서 0보다 큰 것으로 나타나 분당 선도지구 아파트가격 성장에 전반적인 영향을 미치고 있는 것으로 분석됨. ‘분당구 아파트성장효과’는 선도지구 선정결과 발표 이전까지는 0보다 큰 것으로 나타났으나 선도지구 지역할당효과에 미치는 영향은 성남시 아파트성장효과보다는 낮은 것으로 나타남. ‘분당 선도지구 지역할당효과’는 선도지구 선정계획 발표 이전까지는 아파트가격 성장에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 나타난 반면, 선도지구 선정계획 발표 이후부터 현재 시점까지 아파트가격 성장에 큰 영향을 미친 것으로 분석됨

◎ (일산) ‘고양시 아파트성장효과’는 76.7%, 29.2%, 5.3%로 분석기간 모두 선도지구 아파트가격 성장에 영향을 미친 것으로 분석됨. ‘일산동·서구 아파트성장효과’는 선도지구 선정계획 발표 이전까지는 선도지구 아파트가격 성장에 미치는 영향이 낮은 것으로 조사되었으나 선도지구 선정결과 발표 이후 43.8%로 선도지구 아파트가격 성장에 큰 영향을 미친 것으로 분석됨. ‘일산 선도지구 지역할당효과’는 분석기간 모두 아파트가격 성장에 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 선도지구 선정결과 발표 이후부터 현재 시점까지 고양시 및 일산동·서구의 아파트가격은 상승한 반면, 선도지구 아파트가격은 하락한 것으로 나타남

◎ (평촌) ‘안양시 아파트성장효과’는 모든 기간에서 0보다 큰 것으로 나타나 평촌 선도지구 아파트가격 성장에 전반적인 영향을 미치고 있는 것으로 분석됨. ‘동안구 아파트성장효과’는 분석기간 모두 0보다 작은 것으로 나타나 선도지구 아파트가격에 미치는 영향이 낮은 것으로 나타났으며, ‘평촌 선도지구 지역할당효과’는 30.3%, 102.8%, 54.2%로 나타나 선도지구 아파트가격 성장에 큰 영향을 미친 것으로 분석됨

◎ (소결) 변이할당모형을 활용한 분석 결과 선도지구의 아파트가격은 대체로 ‘시·군 단위 아파트성장효과’와 ‘선도지구 지역할당효과’에 의한 성장 영향이 큰 것으로 분석됨. 시기별로는 선도지구 선정계획 발표 이후 시점에 ‘선도지구 지역할당효과’에 의한 성장효과가 이전보다 커진 것으로 나타나 선도지구 지정계획 발표에 따른 아파트가격 영향이 있다고 볼 수 있으나 지역별 편차가 다소 있다는 점, 선도지구 지정 아파트의 실거래 사례가 많지 않은 관계로 월별 가격 편차가 크게 나타나 분석 결과의 왜곡이 가능하다는 점에서 결과 해석에 신중할 필요가 있음