알투코리아부동산투자자문(주)

서울 APT 가격, 지난 11년간의 시장변화와 시사점

김동진 알투코리아부동산투자자문(주) 시장분석실 이사

◈ 들어가는 말

◎ 서울시 부동산 정책은 모든 정권에서 언제나 쟁점 사항이었음. 하지만 20년 전이나 지금이나 쟁점 내용과 진단에 있어 큰 진전이 없어 보임. 서울 APT의 가격 적정성 및 시장의 합리적 작동 여부에 대한 분석이 미흡하였음. 서울 APT 가격이 우상향 할 수 밖에 없는 근본적 요인(M2통화량증가에 따른 실물자산 인플레이션의 심화, 서울에 집중된 인프라:교육·생활편의·문화·직장·보건 등, 서울의 APT공급 중단, 전산업 사업수익률 저조, 연평균 투자 상승률 10%대를 유지하는 대체투자처 부재 등)들이 20년 째 변하지 않고 있는 상황에서 ‘서울 APT 가격이 떨어질 것’이라 기대하는 것이 무리임. 하지만 정부는 ‘APT 가격 통제’에만 집중하는 부동산정책을 추진하고 있음. 즉, ‘강남 부동산 투기꾼을 잡으면 가격 상승이 없을 것’이라 말하지만, 정말 강남에 엄청난 부동산 투기가 일어나고 있는지, 있다면 그 규모는 어느 정도인지에 대한 객관적인 분석이 요구됨

◎ 본 고에서는 서울 APT 10년간 실거래가 분석

   - 국토부 공동주택 실거래가 등록자료를 전수 조사해 수도권 전지역 APT거래 허가규제를 시행할 정도로 APT가격의 거품이 심각한 상황인지 분석함(자료출처 : 국토부 실거래 통계 2015.01.01.~2025.09.31.까지 779,538건 거래량 분석)

◈ 서울 APT 전용면적 평당 단가 변화 추이

- 지난 11년간 서울APT 전용면적당 단가는 약 20백만원/평에서 56백만원/평으로 약 2.8배 상승 (연평균상승률CAGR 10.7%)

◈ 연도별 서울APT 재고량 대비 매매거래금액과 거래량 변화

 - 지난 11년간 서울APT 매매거래 건수는 약 120천건에서 54.6천건으로 하락하여, 2025년 서울APT 총재고 대비 실거래 APT 비중은 2.8%까지 축소됨(2010년 총재고 대비 실거래 APT물량 비중 7.3%)

 - 그러나 서울APT 거래금 총액은 2010년 57.2조원에서 ‘25년(Q.1~Q.3) 70.7조원으로 2020년 수준으로 회복했으며, 2025년도 APT매매평단가 상위 12개구 APT 거래금 총액이 서울APT 전체의 75%를 차지

 - 서울APT 2025년 기준 매매 전용면적 평당 단가별로 3개권역으로 구분

평당 7천만원 이상 : 강남구, 서초구, 용산구, 송파구 4개구
평당 5천만~7천만원 : 마포구, 성동구, 양천구, 광진구, 종로구, 강동구, 영등포구, 동작구 8개구
평당 5천만원 미만 : 중구, 서대문구, 강서구, 동대문구, 은평구, 성북구, 관악구, 구로구, 노원구, 중랑구, 강북구, 금천구, 도봉구 13개구

◈ 서울 연도별 APT금액대별 거래량 변화

 - 지난 11년간 서울APT 매매가 평균값은 ‘15년 4.8억원에서 ’25년 12.9억원으로 약 2.7배(10년간 CAGR 10.5%) 상승함

 ◎ 11년간 서울APT시장의 양극화·분절화

 - 지난 11년간 서울APT 시장의 양극화는 더욱 심화됨. 같은 강남 안에서도 가격 양극화와 상품 다양화가 급격히 진행됨.

서울 평당매매단가의 양극단에 있는 강남구(25개 구 중 1위)와 도봉구(25위) APT의 2015, 2020, 2025년 매매거래 건수와 평균거래가 및 각 구의 매매거래 거래금액 총액을 비교 분석하면, ‘15~’20년까지 서울 전지역에서 구별 APT가격이 전반적으로 상승하였으나, ‘20~’25년부터는 금리상승, 대출규제, 강력한 다주택자 규제로 인해, 서울지역 내에서도 강남권역의 APT를 더욱 선호하고 거래가 집중되는 현상이 나타남

 - 특히, 강남구 APT이면서도 최고의 입지를 보유한 압구정동(한강조망가능한 단지)의 소수단지인 50억원을 초과하는 트로피자산(희소성과 상징성이 매우 높아 ‘보유자체’가 지위의 상징이 되는 자산) 거래량이 급증(전체 거래량의 약 6%)

 - 반면, ‘20~’25년까지 도봉구의 아파트 거래량, 총거래액 모두 1/3 수준으로 축소됨

◈ 서울시 고가 APT의 특정권역 집중화 심화

 - 지난 문재인 정부의 APT 규제 정책으로 서울시 내에서도 매매가 상위 5%의 거래가 점차 강남구, 서초구, 송파구, 용산구,영등포구로 집중되는 현상이 나타나고, 과거 정통 부촌이었던 행정구들의 매매사례는 점차 사라짐

 - 상위 5%에 해당하는 고가 APT(2015년 기준 10억원 이상,25년 기준 30.7억 이상) 거래는 서울시 APT 재고량 대비 비중이 지속적으로 감소(’15년 기준 0.37% ,’25년 기준 0.14%)

 - 고가 APT 거래의 대다수(약 90%)는 지난 11년간 강남, 서초, 송파, 용산구에서 이뤄짐

 - 특정 소수계층만이 구매 가능한 소량의 매매거래량 증가와 가격상승으로 인하여 서울시 전체 APT 평균가격이 상승함. 정부는 세밀한 분석 없이 서울 APT 전체를 대상으로 한 수요억제 정책이 과연 바람직한 정책인지 재검토할 필요가 있음

◈ 서울 APT 시장 정보 고도화가 몰고온 현상 : 수익률에 기반한 서울 APT 시장의 빈익빈 부익부

 - 서울 APT 시장이 전국 부동산 투자자의 목표가 된 것은 정부의 ’18~’20년 다주택자 규제 정책으로 1주택 자산에 집중(특히 APT 선호와 맞물려)하는 현상이 심화 되었고, 이에 따라 서울 APT의 수요권역이 전국으로 확대됨. 특히, 1가구당 1주택만을 선택해야 한다면 서울APT 중 연평균 매매가 상승률이 가장 높은 행정구의 APT(아래 표 참조)를 확보하는 것이 가장 합리적인 의사결정이 되었음

 - 서울 APT의 거래 물량이 가장 많은 평형대인 ‘국민평형(전용 80㎡이상~85㎡미만)APT’의 평균매매가는 지난 11년간 복리로 연간 11%의 가격 상승률을 나타냈으나, 하위 13개구에서는 연간 8%만 상승함(그럼에도 지난 11년간 코스피지수 연평균 상승률 6.8% 보다 높음)

 - 이에 따라 수도권 뿐만 아니라 지방의 자산가들은 능력이 된다면, 서울APT 그것도 상위 4개구 지역의 APT를 구매하려는 경향이 앞으로도 지속될 것으로 전망됨

◈ 소결

 - 고가 APT 구매 계층의 항상성 : 2015년 이후 서울 APT 시장은 정상적인 주택거래를 행하는 시장 95%와 자본력이 충분한 5% 내외의 소수의 트로피자산 APT 구매를 희망하는 자본가들의 시장이 늘 공존해 있었음

 - 서울 APT의 빈익빈 부익부 : 2020년 이후 정부의 각종 규제로 인해, 소수 5%의 자본가(대출규제에 큰 영향 없는)들의 APT 투자는 강남 3구와 용산구, 영등포구의 한강변 조망 가능 APT상품으로 집중되었고, 이 같은 투자 경향은 수도권을 넘어서 전국적으로 확대됨

자본가들의 투자 우선순위에서 밀려난 서울 하위 13개구의 거래량과 거래규모는 점차 축소되고 있음

 - APT 가격 규제를 위한 수요억제 규제의 한계 : 한국의 가계대출 규모가 역사상 최고인 현재의 국가 경제여건을 고려할 때, 주택수요를 억제하는 정부정책은 일부 이해는 되나, ‘과연 이것이 국민을 위한 최선의 선택이었을까?’라는 측면에서 재검토가 필요함

강남 3구와 용산구의 가격이 상승하는 근원적인 원인을 좀더 과학적으로 파악하여 불합리한 규제를 없애고, APT 수요가 특정지역에 쏠리지 않고 다각화 될 수 있는 다양하고 종합적인 정책 개발이 필요함

 - 주택 정책의 합리적인 변화 기대 : 한국은 지난 70년간 경제성장을 이뤄왔고, 앞으로도 국민1인당 4만불~6만불 시대를 맞이할 것임. 그러나 그때에도 지금과 같이 다주택자를 죄인취급하거나, 적정 주택가격에 대한 논의 없이 주택가격이 상승한다는 이유만으로 인위적으로 시장에 개입해 주택가격을 조절하려는 정책을 시도한다면 늘 실패할 수 밖에 없을 것임. 이에 서울이라는 거대 도시를 유지하는 전 소득계층이 만족할만하고 접근가능한 주택(affordable housing)을 공급하려면,
첫째, 다주택자에 대한 규제를 풀고 가구당 주택보유가격의 총액을 기준으로 하는 과세정책(보유자산 공시가 합산액 구간별 보유세 차등화 등)으로의 변화가 필요
둘째, 제도적으로 금융적으로 외면되고 있는 단독, 다가구, 다세대 주택의 주거 및 정주환경개선 등 도시생활차원에서 저밀도 지역의 ‘삶의 질’ 개선을 위한 재정(APT에서 징수한 세금을 기반으로)지출 필요