알투코리아부동산투자자문(주)

탄소중립 시대, 그린프리미엄의 확산과 부동산 자산가치의 재편

박용석 알투코리아부동산투자자문(주) 부동산경제연구소 소장

◈ 기후변화 대응과 탄소중립이 강조되면서 친환경성이 부동산 자산가치의 중요 요소로 대두

◎기후변화 대응과 탄소중립이 전 세계적 과제가 되면서 부동산 시장에서도 친환경 요소가 자산가치를 좌우하는 핵심 기준으로 자리잡고 있으며 그 중요성이 더욱 커질 것으로 전망

- 과거에는 입지, 규모, 교통 여건, 준공 연도 등의 주요 가치 판단 요소였다면, 여기에 더해 에너지 효율, 친환경 인증, 탄소 배출량 등의 새로운 기준으로 부상하고 있음

◎그린 프리미엄(Green Premium)은 친환경 성능이 우수한 건물이나 주택이 일반 건물보다 더 높은 매매가 또는 임대료를 형성하는 현상

- 즉, 그린프리미엄은 친환경적 성능이 부동산의 경제적 가치를 직접적으로 끌어올리는 것을 의미

◈건물의 친환경성 강화는 필연적으로 수행해야 할 과제, 선택이 아닌 필수

◎정부는 2050년까지 탄소중립 달성을 위한 국가 탄소중립 녹색성장 전략을 수립･추진중

- 정부는 2035년 탄소 배출량 목표를 289.5~348.9백만톤으로 2018년 742.3백만톤 대비 △61~△53% 감축을 목표

- 건물 부문은 2018년 52.1백만톤에서 2035년 22.8백만톤으로 2018년 대비 △56.2% 감축을 목표로 함

- 정부는 위와 같은 내용의 「2035 국가 온실가스 감축목표(NDC 3.0)」 을 유엔기후변화협약(UNFCCC)에 제출(2025.12)

◎건물 부문의 탄소배출을 감축하기 위해 건물 성능을 개선하고 기준을 강화하여 에너지 효율성 향상을 추진

- (건물) 신축 건물은 제로에너지건축물(ZEB) 확대 및 사후관리를 추진하는데 신규 공공건축물 ZEB 인증 의무화 대상을 확대하고 민간 건물의 설계기준 ZEB 수준을 상향, 기존 건물은 그린리모델링을 확산하는데 건축물 에너지 총량제와 연계하여 노후 건축물 그린리모델링 로드맵 마련

- (에너지 효율 향상) 건물 효율 평가관리와 건물 성능정보 공개를 확대하여 효율 개선을 유도하고, 공공부문의 선도적 감축을 강화, 즉, 대형 건물에 에너지 효율 목표 부여와 에너지 소비량 평가제도를 도입하고 미달성시 개선명령･과태료 부과

- (국토공간) 국토･도시계획상 탄소중립 가치의 이행관리(공간구조 개편, 녹색교통, 녹색건축물, 탄소흡수원 확충, 신재생에너지 확대 등)를 강화하고, 계획･개발사업을 대상으로 기후변화 영향평가를 단계적으로 확대

◈건물의 친환경성 강화와 관련된 정책은 지속적으로 강화될 것으로 전망

◎신축시 제로에너지건축물(ZEB)에 관한 규제는 2020년부터 본격적으로 시행되어 2050년에는 모든 건물에 적용

- 제로에너지건축물이란 건축물에 필요한 에너지부하를 최소화하고 신에너지 및 재생에너지를 활용하여 에너지 소요량을 최소화하는 녹색건축물(녹색건축물조성지원법 제2조 제4호)

- 제로에너지건축물인증제도는 건축물에 필요한 에너지 부하를 최소화하고 신･재생에너지를 활용하여 에너지 소요량을 최소화 하는 녹색건축물을 대상으로 에너지 자립률에 따라 1~5등급까지 인증 부여

*1등급(에너지자립률 100% 이상), 2등급(80~100%), 3등급(60~80%), 4등급(40~60%), 5등급(20~40%)

-제로에너지건축물으로 시공할 경우 용적률, 세제, 대출 등에 인센티브 제공

◎기존 건물에 대한 그린리모델링은 공공건물은 의무적으로 추진하지만 민간 건물은 의무화되지 않음

- 공공건축물 그린리모델링 사업 추진중, 노후 공공건물은 에너지성능 개선 계획을 수립해야 하고, 일정 규모 이상은 단계적으로 ZEB 수준으로 개선 추진

* 학교, 국공립 어린이집, 보건소 등은 국비지원으로 그린리모델링 기 추진

* 2025년 기준, 10년 이상 경과한 도서관, 보건소, 경로당, 기타노유자시설, 기타교육시설, 기타공공시설 그린리모델링 추진중

- 민간 건축물은 그린리모델링을 유도하는 인센티브 제도 운영중, 향후 탄소배출 감축정책 차원에서 에너지 저등급 건물 개선 유예기간 설정, 탄소부담금 부과와 같은 그린리모델링 강제화 방안의 도입 가능성을 배제할 수 없음

* 그린리모델링 시행시 정부는 공사비 대출금의 이자 일부를 보조(최대 4%)하는 사업 시행중

◎건물의 에너지 성능 평가제도 운영중, 이는 부동산 가치평가에 영향을 미칠 것으로 예상

- 건물에너지효율등급인증, 제로에너지건축물인증, 녹색건축인증을 하게 되면 건축기준 완화, 세제혜택 등의 인센티브로 민간의 참여를 유도, 건축물에너지소비총량제는 지자체(서울시) 차원에서 인센티브 시행중

◈건물의 친환경성은 부동산 자산의 실질적인 가치를 상승시키는 요인으로 작용

◎제로에너지건축물은 고효율 단열재, 고성능 창호, 에너지 절감형 설비, 태양광 등 신재생 에너지 활용으로 에너지 소비를 최소화하는 데, 이는 비용 절감으로 연결되어 결과적으로 자산의 가치를 높이게 됨

- 에너지성능 향상을 위한 다양한 장치 설치로 초기 건축비가 증가하더라도 중장기적인 에너지 비용 절감 효과로 초기 비용을 상쇄하고, ZEB 인증단지를 “미래 규제에 대비한 자산”으로 평가되어 “그린프리미엄”을 강화하는 요인으로 작용하게 됨

◎건물의 외벽과 지붕의 단열을 보강하고, 고효율 창호 및 문을 교체하고, 기밀 성능을 향상시키기 위한 패시브 기법을 적용한 그린리모델링을 시행한 결과, 총 에너지 요구량은 약 25.9% 감소1)한 것으로 확인됨.

- 에너지절감 효과는 관리비 절감과 실내 환경 개선으로 이어져 리모델링 이후 건물의 임대 경쟁력 및 매매가 상승으로 이어지고, 반대로 에너지 성능이 낮은 건물은 유지비 증가로 가치하락으로 이어지는 “브라운 디스카운트” 가능성이 커짐

◈건물의 친환경성은 그린프리미엄을 강화하여 부동산 가격과 임대료의 실질적인 상승을 견인

◎국내의 경우 그린프리미엄이 나타나기 시작한 것으로 연구되고 있음.

- 녹색건축인증(G-SEED)을 받은 약 6만여건의 주택 거래를 분석한 결과, 비인증 단지의 유사 주택과 비교할 때 24.3%의 높은 가격에 매매되는 것으로 분석됨2)

◎해외에서는 그린프리미엄이 더욱 명확하게 나타나고 있음

- 미국 캘리포니아 주에서 에너지스타(Energy Star) 또는 LEED 인증을 받은 친환경 주택은 비인증 주택보다 평균 9% 높은 매매가를 기록함3)

- 유럽의 경우 친환경 인증 건물이 비인증 건물에 비해 더 높은 임대료와 매매 프리미엄을 보이는데, 상업용 자산과 주거용 자산의 임대 프리미엄은 각각 5.4%와 8.2%이며 매매 프리미엄은 각각 11.5%, 5.5%로 분석됨4)

◈그린프리미엄의 정착과 기업과 개인 자산가의 부동산 가치상승 전략

◎그린프리미엄이 부동산 가치의 핵심 기준으로 자리잡으면서, 기업과 개인 자산가에게는 건물의 친환경 전환은 선택이 아닌 필수가 될 것임

- RE100과 ESG 기준이 글로벌 자본과 임차 수요를 좌우하는 상황에서, 건축물의 에너지 성능은 자산 경쟁력을 결정하는 핵심요소로 작용, 우량 임차인 유치와 자산가치 상승 등으로 연결될 수 있음

◎친환경 성능이 우수한 건축물은 프리미엄을 확보하지만, 에너지 성능이 낮은 자산은 브라운 디스카운트(Brown Discount)로 자산가치 하락의 위험에 빠질 수 있음

- 기업의 경쟁력은 친환경 전환을 얼마나 빠르고 체계적으로 실행하느냐에 달려 있는바, 제로에너지건축물(ZEB)과 그린리모델링은 기업이 보유한 부동산의 가치를 지키는 최소 조건이 될 것임

- 개인 자산가와 주택소유자는 자산가치 방어와 그린프리미엄 확보를 위해 제로에너지건축물 수준의 신축 또는 기존 건축물의 그린리모델링으로 에너지 성능을 선제적으로 개선하는 전략을 세워야 함

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

* 이 글은 부동산마켓브리프 26년 3월호(2026. 03. 04.)에 동시 게재되었음

1) 이한솔･최경석, 그린리모델링을 통한 에너지 성능개선 효과 분석 - 공공건물의 패시브 기술을 중심으로, 한국생활환경학회지, 29권, 3편, 한국생활환경학회, 2022

2) Dong Hyun Kim, The assessment of green premium variation across different development scales: case of apartment complexes in Seoul, South Korea, Journal of Asian Architecture and Building Engineering, 2022

3) Nils Kok/Matthew E. Kahn, The Value of Green Labels in the California Housing Market, July 2012

4) TIKEHAU CAPITAL, The Role of Real Estate in a Sustainable Future, June 2022