알투코리아부동산투자자문(주)

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 정책의 결과

김동진 알투코리아부동산투자자문(주) 시장분석본부 이사

◈ 들어가는 말

◎ 서울의 부동산정책은 어느 정당에서 집권을 하든, 늘 집권당의 ‘독이든 성배’로서 비난을 사는 국정난제였음. 한국 주택시장에서 ‘아파트’가 보유한 독창적 특성 때문에, 서울지역 아파트 값을 낮춘다는 것은 매우 어려운 과제임.

◎ 다양한 부동산 세제･금융정책은 세무사 조차도 계산하기 힘든 복잡한 조세체계가 되었고, 주택 보유 신혼부부의 혼인신고 기피, 지방자산가들의 서울 부동산 원정 투자, 빌라 전세사기와 같은 기행적인 국민 주거생활 행태가 촉발되고 있음.

◎ 정부는 공공임대주택 공급 확대와 지역 균형 발전과 같은 중장기 정책 로드맵보다 가격 통제 중심의 규제에 정책 역량을 집중한 경향성이 컸음. 이 과정에서 지난 40년간 주택 임대시장의 95% 이상을 공급해 온 민간 다주택자를 집값 상승의 원인으로 지목하며 악마화했고, 부동산 경제를 윤리적 가치나 계층 간 편가르기 문제로 오도하기도 함

◎ 본 고는 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 정책(’26.5.9.)’의 결과가 어떠한 결과를 초래할 것인지를 분석할 것임. 이를 위해 ’26년 4월 30일까지의 서울 아파트 실거래 자료를 기반으로 ’25년 동기간 대비 어떻게 서울 아파트 시장이 변화되었는지를 살펴보고자 함.

 - 서울 아파트 10년간 실거래가 전수 분석에 더해 ‘26년 4월 30일까지의 거래량을 추가 분석 (국토부 실거래 통계 2015.1.1~ 2026.4.30까지 825,822건 거래 분석)

◈ 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 정책 주요 골자

◎ 이재명 정부의 최초 부동산 정책방향은 ’25년 “6.27 대책”으로, 세금 규제보다 공급정책 및 주식시장을 부동산의 대안으로 만들겠다고 발표함

 - 그러나 ’25년 “10.15”대책부터는 연간 아파트 대출이 역사상 최대 규모를 돌파할 것을 우려해 정부의 긴급한 토지거래허가구역 확대로 주택시장 활동을 급격히 위축시키는 규제중심 대책이 발표됨. 규제만으로는 아파트 가격상승을 막을 수 없다고 판단한 정부는 주택공급추진본부 출범(’26.1.2)으로 택지개발과 정비사업 중심 공급정책을 발표했으나, 과거 旣 수립되었던 주택 공급계획과 특별한 차별성은 부각되지 못함

 - 정부는 ’26.1월 ‘다주택자의 양도소득세 중과 유예 종료’를 처음 밝혔으며, 2월 12일 ‘다주택자의 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완조치’를 공식 발표해 다주택자 보유주택이 시장에 공급되도록 충분한 출구기회 제공과 함께 유예기간을 만들어 정책효과 극대화를 시도함. 이는 다주택자 보유 매물이 시장에 쏟아지도록 유도해 주택가격 안정 효과를 기대한 정책으로 이해됨

◎ 그렇다면 과연 다주택자들이 보유한 주택이 시장에 쏟아져 나왔을까? 다주택자 양도소득세 중과유예 종료를 시사한 ’26년 1월 1일부터 4월 30일까지 아파트 거래량과 전년도 같은 기간(‘25년 1~4월) 거래된 아파트 물량과의 차이를 분석해 정책의 순작용 여부를 분석함.

◈ 서울 아파트매매 거래량 및 연매매금액 누계 변화 추이

◎ 코로나 기간동안 서울 아파트 매매거래량은 ’23년 약 36천건으로 축소되었다가, 25년 약 79천건으로 회복

◎ 서울 아파트 총매매거래금액은 ‘23년 약 38조원 규모로 축소되었다가, ’25년 약 101조원으로 역사상 최대 금액을 돌파함

◈ ’25.1~4월까지 아파트거래 특성 대비 ‘26.1~4월까지 서울 아파트 거래 특성 변화

◎ 다주택자 양도소득세 중과 유예 발표 이후 실제 거래된 서울 아파트 거래량과 거래 금액, 거래 면적은 모두 전년 동기 대비 오히려 축소된 것으로 나타남.

  - 서울시 25개 구 중, 서울 평균 아파트 평단가보다 높은 13개구 거래금 총액은 약 15조 원 감소한 반면, 하위 12개구 거래금 총액은 약 3조 원 증가

  - 거래량에 있어서도 상위 13개 구의 거래물량은 전년 동기 대비 약 50% 감소한 약 81백 건(’25년, 약 159백 건)이었으나, 하위 12개 구의 거래물량은 약 30%가 증가한 약 135백 건(‘25년, 약 102백 건)으로 증가

◎ 이는 다주택자들이 저렴한 지역의 아파트 매물은 팔고, 서울 상위 지역의 아파트에 더욱 집중하는 합리적 자산관리 포트폴리오 전략을 취하는 것으로 해석할 수 있음

◎ ’26년도 1~4월간 서울 지역별 대표 아파트 단지별 거래특성을 전년 동기와 비교할 때 하위 12개구의 거래량이 급증한 것으로 나타남

◎ 결국 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 정책은 서울 25개 구 중 서울 평단가가 보다 높은 상위 13개 구와 그렇지 않은 하위 12개 구 간의 거래 양극화가 발생한 것으로 나타남

아파트 평균 거래금액은

 - 상위 13개 구 아파트 평균 거래금액 : ’15년 6.27억원 → ’26년 4월 16.35억원

 - 하위 12개 구 아파트 평균 거래금액 : ’15년 3.40억원 → ’26년 4월 7.98억원

 - 상위 13개 구와 하위 12개 구간의 평균 거래금액 차이 : ’15년 2.87억원 → ’26년 4월 8.37억원

정부 정책이 다주택자 양도 계약 기준일을 5월 9일로 시한을 정해한바, 4월 30일까지 아파트소유자들이 급매물 거래가 증가하였고, 이로 인해 ‘25년 평균가보다 약 4% 하락 효과가 발생함

전년 대비 하락 거래 발생 행정구

1위 : 서초구(평균 약 –11.7% 하락 거래)
2위 : 종로구(평균 약 –9.3% 하락 거래)
3위 : 양천구(평균 약 –6.5% 하락 거래)

◈ 정책과제

◎ 주택정책은 정권 변화와 무관하게 일관성 유지가 중요

  - 서울 부동산 정책은 특정 정당에 따라 규제와 완화를 반복하였기에 국민이 바라보는 정책에 대한 불신이 매우 높음. 주택은 10년 이상을 염두한 장기 투자상품으로 특정 정권의 규제 정책이 10년 이상 지속될 수 있으리라고 믿지 않음

  - 민간은 시장변동에 따라 주택공급을 탄력적으로 조정함. 그런데 공공은 시장변동과 무관하게 주택시장 안정화를 위해 일정 물량을 지속적·안정적으로 시장에 공급하려는 꾸준한 정책 추진이 필요함

  - 주택시장이 국민경제와 주거안정에 매우 중요한 국정과제이므로 국민에게 주택구매를 미루라고 홍보하기 전에 국가가 적극적으로 주택공급을 안정적으로 유지하려는 정책을 일관성 있게 추진해야 국민들로부터 정책 신뢰를 얻을 수 있음

◎ 민간은 부유한 입지개발을, 공공은 저개발지역의 주거환경 개선사업 적극 추진 필요

  - 민간이 시장원리에 따라 주택을 고급화하여 짓는 것을 자율에 맡기고 그곳에서 거둬들인 세금을 낙후지역 정비와 저소득층의 쾌적하고 안정적인 주거환경 제공에 사용한다면 지역 양극화와 패닉바잉 현상이 현재보다는 완화될 것임

◎ 저개발 지역에 대한 도시 인프라 확충이 지역별 주택가격 양극화 심화를 완화시킬 수 있음

  - 강남 3구에는 수많은 도시인프라, 문화체육인프라, 교통인프라, 관광인프라가 집약되어 대체 불가한 입지로 굳히고 있는바, 강남 3구의 집값은 앞으로도 지속적으로 우상향 하게 될 것임

  - 강남 3구에 투입되는 국가 재정을 타지역에 분산시켜 양질의 주택을 공급한다면 지역별 주택가격의 양극화 심화는 완화될 수 있을 것임

◎ 과거 수십 년간 서울 아파트의 평단가 편차는 강남 3구라 하더라도 서울 기타지역 대비 그렇게 편차가 크지 않았지만, 2020년 이후 서울 아파트가격은 80년대 공급된 강남 3구의 재건축 사업이 속속들이 준공하면서 아파트 평균매매단가 스펙트럼이 크게 분화됨.

  - 국민 선호 주거상품인 아파트를 타지역 대비 강남 3구에서 보다 용이하게 공급되면서 가격 편차가 커지기 시작함.

  - ’15년의 매매 평단가(전용면적 기준)는 10백만원 이하부터 22백만원에 대부분 집중되었다가, ’20년에는 평당 10백만원부터 47백만원에 몰려 있었음. 이에 비해 ’25년에는 평당 150백만원까지 매매단가의 스펙트램이 급격히 확대되고 있음(아래 히스토그램 참조)

  - 낙후된 비강남권역과 주거환경 열위지역에서의 적극적인 지역개발에 재정을 투입해야만 균질한 서울시로 발전하게 되며, 결국 극단적으로 벌어진 아파트가격 분절화가 현재보다 완화될 수 있을 것임.

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

이 글은 부동산마켓브리프 25년 5월호(2026. 05. 06.)에 동시 게재되었음