알투코리아부동산투자자문(주)

분당 선도지구 지정 효과를 통해 본 2차 후보 단지의 과제

박경로 알투코리아부동산투자자문(주) 투자분석본부 과장

◈ 들어가는 말

● 분당･일산･평촌･산본･중동 등 1기 신도시 재정비 등을 위해 제정된 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」에 따라 재건축 사업을 가장 먼저 추진하는 시범사업 구역인 ‘선도지구’가 1기 신도시 13개 구역, 3.6만호가 지정됨

● `24년 12월 선도지구 선정에 이어, 분당 노후계획도시 재건축 정비를 위한 ‘2차 특별정비구역 지정 제안서(초안)’ 접수가 ’26년 7월 실시될 예정임. ‘2차 특별정비구역 지정’ 제안은 기존 선도지구 선정 공모 방식과 달리, 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 특별정비계획서를 작성한 뒤 구역 지정을 제안하는 주민제안 방식으로 진행될 예정임

● 이에 따라 주민들은 공공 기준(『노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법』 및 관련 지침 등)에 부합하는 구체적인 개발안과 기여 방안을 직접 수립해야 함. 이 과정에서 인근 유사 단지 간의 지정 경합이 불가피할 것으로 보이며, 경쟁력을 확보하기 위해 차별화된 공공기여 방안을 적극적으로 제시할 가능성이 높음

● 그러나 이러한 절차적 전환기 속에서 정보 비대칭성에 따른 자산가치 왜곡 우려가 존재함. 특히 ‘과도한 분담금’에 대한 불안 심리와 ‘지정 시 무조건적인 자산가치 상승’이라는 낙관론이 대립하면서, 단지 내부의 동의율 확보 및 공공기여 방안을 둘러싼 갈등으로 이어질 가능성이 있음

● 이에 본 고는 향후 전개될 2차 특별정비구역 지정이 가져올 실질적인 자산가치 변화를 선제적으로 파악하고자 함

● 이를 위해 제도적 성격이 유사한 선도지구 지정을 이중차분법 모형으로 실증 분석하여, 이번 달 주민 제안서 제출을 앞둔 후보 단지들의 가치 상승 효과 등을 분석하여 향후 사업 추진 과정에서의 시사점을 도출하고자 함

- 이중차분법(DID)은 실험 집단과 통제 집단의 정책 시행 전후 변화량을 비교하여, 외부 요인을 통제하고 정책 고유의 인과적 효과만 모델링하는 통계 기법으로 정책 효과 분석 시 활용됨

◈ 제도적 배경 및 선도지구와의 차이

● 2차 특별정비구역 지정과 선도지구 세부 비교에 앞서, 해당 제도의 근간이 되는 관련 법령과 도입 배경을 우선적으로 파악하고자 함

● 국토교통부는 「1기 신도시 정비 선도지구, 5개 신도시별로 지정(2022.10.24.)」을 통해 2024년 중 1기 신도시 선도지구 지정 계획을 발표하였으며, 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(이하 특별법) 시행(2024.04.27.) 등 1기 신도시 정비 계획을 수립하고 관련 제도를 마련함

 - 이에 따라 ’24.06.25 1기 신도시 선도지구(이하 선도지구) 선정을 위한 첫 공모를 시행함

● 해당 특별법은 1기 신도시 등을 광역적으로 재정비하여, 도시 기능의 향상과 정주 여건 개선을 도모하고자 제정, 이는 기존 개별 단지 중심의 정비 체계에서 벗어나 도시 전체의 통합적 정비 체계를 구축하고, 규제 완화 및 특례를 법적으로 보장하는 특례법적 성격을 가짐. 특별법의 주요 내용은 다음과 같음

● 오는 8월 4일 시행 예정인 특별법 일부 개정 법률에 따르면, 공공·신탁 방식으로 특별정비구역을 지정해 사업을 추진할 경우 특별정비계획과 사업시행계획을 통합 수립할 수 있는 특례가 도입됨. 이에 따라 관련 행정 절차가 일괄 의제 처리되어 초기 사업 기간이 한층 더 단축될 것으로 전망됨

● 선도지구가 특별법상 초기 시범 단계(첫 번째 순번)라면 이번 2차 지정은 향후 정기적으로 사업에 진입할 후속 순번 단지들의 순차적 지정 기준을 정형화하는 단계임

● 이처럼 정비사업을 순차적으로 추진하는 목적은 대규모 정비 물량 집중에 따른 전세 시장 불안 및 인프라 과부하를 방지하는 데 있음

● 이에 따른 2차 특별정비구역과 선도지구의 차이는 다음과 같음

◈ 선도지구 프리미엄 분석

◎ 분석 배경 및 주요 가정

● 2차 특별정비구역 지정을 앞두고, 특별정비구역 지정이 자산가치에 미칠 실질적인 영향을 예측하여, 후보 단지들의 합리적인 의사결정 및 리스크 관리에 참고가 되고자 함

● 이에 대한 준거 기준으로 이미 진행된 선도지구 지정 사례를 활용하여 실증분석을 수행함

- 거시적 시장 상승 요인을 배제하고 순수 정책 효과만을 격리하기 위해, 분당 1기 신도시 내 아파트 단지를 처치군(선도지구 선정 단지)과 대조군(신청 요건을 갖추었으나 미선정된 단지)으로 이원화하여 분석함

● 분석 도구로는 통계 프로그램 R을 활용하였으며, 정부의 선도지구 지정 로드맵 발표 및 추진 시점을 고려하여 계약일 기준 ’23년 1월부터 ’26년 5월까지의 국토교통부 매매 실거래가 시계열 데이터를 전수 수집하여 분석함

◎ 분석 결과

● 국토교통부 실거래가를 바탕으로, 이중차분법 분석 결과, 선도지구 지정에 따른 순수 정책 프리미엄은 전용면적 평당 298.7만원으로 도출되었음. 이는 분당구 주거시장 전반의 가격상승분을 제외하고, 오직 선도지구 지정 여부에 의해서만 추정된 선정-미선정 단지 간의 순가격 격차임

● 이를 국민주택규모인 34평(84㎡) 아파트로 환산할 경우, 호당 약 1억 150만원 상당의 자산가치 상승효과가 발생한 것으로 추정됨

◈ 맺음말

◎ 선도지구 지정 효과의 시사점

● 실증분석 결과는 후속 단지들에게 단·장기적 관점에 따라 다음과 같은 양면적인 시사점을 제공함

● 긍정적 측면(자본이득) : 선도지구 지정에 따른 순수 정책 프리미엄은 해당 단지 소유자들에게 실질적인 자산 가치 상승 효과를 제공하는 요인으로 작용함

● 부정적 측면(사업성 착시 리스크) : 반면, 초기 단계의 가격 상승은 향후 감정평가 시 종전 자산가액을 높여 비례율을 낮추는 원인이 됨. 구조적으로 기존 집값의 동반 상승은 분담금 산정 시 비례율 하락과 서로 상쇄되므로 그 자체로는 실질 부담에 영향이 없는 착시에 불과함. 핵심적인 리스크는 자산 가치 상승이라는 호재성 착각으로 인해, 향후 분담금 규모를 좌우하는 사업 비용 통제에 무감각해질 수 있다는 사실임

◎ 2차 후보 단지의 과제 및 공공의 역할

● 단순히 특별정비구역 지정의 당위성만을 내세운 과도한 공공기여 확약은 사업비 증가에 따른 장기적으로 사업 동력을 저해하는 부메랑이 될 위험이 큼

- 공공기여에 따른 인프라 확충이 주거환경 개선 편익이 주택 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다는 점을 고려하더라도, 공공기여 규모는 결국 조합이 수용 가능한 사업성 범위 내로 제한되어야 함

● 따라서 후속 단지들은 2차 특별정비구역 지정을 목적으로 한 맹목적 확약을 지양하고, 실질 사업성 및 조합원 부담금의 민감도 분석을 면밀히 수행하여 합리적인 공공기여 상한선을 도출하는 전략적 접근이 요구됨

● 이러한 민간의 합리적인 접근이 실효를 거두기 위해서는, 지정권자인 지자체 역시 후보 단지 간의 과도한 출혈경쟁을 방지하고 순차적으로 정비사업이 안착할 수 있도록 시장 과열을 완화하는 제도적 보완책을 뒷받침해야 함