알투코리아부동산투자자문(주)

수도권 주택 착공 목표와 건설자재 공급 여건

박경로 알투코리아부동산투자자문(주) 투자분석본부 과장

◈ 들어가는 말

● 정부가 2025년 9월 「주택공급 확대방안」에서 제시한 2026~2030년 수도권 주택 착공 목표는 약 135만 호임

- 이후 2026년 8월 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」에서 구체화한 연도별 착공 계획은 총 138.5만 호로, 기존 목표보다 확대된 규모임

- 본 고의 분석 기준은 연도별 물량이 구체적으로 제시된 138.5만 호의 착공 계획임

● 이에 과거 수도권 착공 실적과 향후 착공 계획을 비교하고, 착공 확대에 따른 주요 건설자재 수요와 국내 공급능력을 검토하여 목표의 실현 가능성을 살펴보고자 함

◈ 수도권 주택 착공 목표의 규모

◎ 과거 착공 실적과 비교

● 정부가 제시한 ’26~’30년 수도권 착공 예정 물량은 총 138.5만 호로 연평균 약 27.7만 호 수준으로, 과거 착공
실적 범위 내의 규모임

- 과거 수도권의 연간 착공 물량은 2015년 43만 호, 2016년 약 39만 호로, 정부 계획의 최대 물량인 2030년 34.3만 호를
상회한 수준임

● 다만 최근 착공 실적과 비교하면 목표 달성을 위해 상당한 물량 확대가 요구됨

- 2022~2025년 수도권의 연평균 착공 실적은 약 16.5만 호이며, 정부 계획은 이보다 연평균 약 11.2만 호, 67.9% 많은 규모임

- 따라서 정부의 착공 목표는 과거 실적을 넘어서는 규모는 아니지만, 최근 실적과의 격차를 줄이기 위한 사업 추진 여건의 개
선이 필요한 상황임

◈ 착공 계획에 따른 건설자재 수요 및 공급 여건

◎ 검토 범위 및 전제

● 다만 과거에 유사한 수준의 착공 실적이 존재했다는 사실만으로 향후 정부의 착공 계획이 동일하게 실현될 수 있다
고 보기는 어려움

- 실제 착공을 위해서는 사업부지 확보, 인허가, 사업성 및 자금조달, 건설자재 등 사업 추진에 필요한 조건들이 충족되어야 함

● 해당 검토는 정부 정책에 의해 부지 확보 및 인허가가 예정대로 진행되고, 개별 사업이 착공에 필요한 사업성과 여
건을 확보한다는 것을 전제로 설정함

- 이에 따라 검토 범위는 개별 사업의 인허가·사업성·자금조달 가능성이 아닌, 계획 물량이 실제로 착공될 경우 필요한 주요 건
설자재의 수요와 공급 여건임

◎ 착공 확대에 따른 건설자재 소요량

● 착공 확대에 따른 건설자재의 소요량을 추정하기 위해 충청남도 주택종합계획에서 제공한 호당 주택자재 수요를 적
용하여 건설자재의 소요량을 산정함

● 레미콘은 시멘트·골재·물 등을 배합한 자재이므로, 최종 소요량을 산정하기 위해서는 레미콘 제조에 필요한 시멘트
와 골재 물량을 고려해야 함

● 정부의 착공 계획에 따른 건설자재 소요량 산정에 적용한 주택 1호당 원단위는 시멘트 45.789톤, 철근 10.063톤,
골재 130.187㎥으로 나타남

◎ 공사기간 및 자재 투입 기간 설정

● 공동주택의 공사기간은 국토교통부 「2026년 적정 공사기간 확보를 위한 가이드라인」에서 제시한 중규모 공사
(0000아파트 건설공사 0공구)의 공사기간 38.8개월을 준용함

- 시멘트·철근·골재는 기초 및 골조공사를 중심으로 투입되는 자재이므로, 전체 공사기간과 실제 자재 투입기간의 구분이 필요한
대상임

- 주요 자재 투입기간은 가이드라인의 철근콘크리트 기초, 지하층 골조 및 지상층 골조 공정기간을 합산한 약 21.2개월임

◎연도별 자재 소요량 산정 방법

● 연도별 자재 소요량은 정부의 연도별 착공 계획과 주요 자재 투입기간을 반영한 추정치임

- 각 연도의 계획 물량은 해당 연도에 균등하게 착공되는 것으로 가정한 물량임

- 착공연도별 총소요량은 주택 1호당 원단위를 적용한 값이며, 이를 주요 자재 투입기간인 21.2개월에 걸쳐 배분하는 방식임

- 특정 연도의 소요량은 당해 연도 착공분과 이전 연도 착공분 중 해당 연도에 투입되는 물량을 합산한 값임

● 분석 결과, 착공 물량과 자재 소요량의 최대 발생 시점에서는 시차가 발생하는 것으로 나타남

- 정부 계획상 착공 물량이 가장 많은 해는 ’30년이며, 해당 계획에 따른 주요 건설자재 소요량이 최대에 이르는 해는 2031년임

- 이는 ’30년 착공분의 자재 투입이 다음 연도로 이어지고, 이전 연도 착공분의 공정과 겹치면서 소요량이 집중되는 데 따른 결과임

-’31년 자재 소요량은 시멘트 약 1,312.7만 톤, 철근 약 288.5만 톤, 골재 약 3,732.2만㎥로 산정됨

◎ 자재별 수요 추정의 공통 전제

● 자재별 수요는 기준연도 실적에서 기존 주거용 물량을 분리한 뒤, 수도권 외 주택과 정부 계획에 따른 수도권 주택
의 소요량을 반영한 추정치임

- 기존 국내 출하량·수요·공급량에는 주거용 물량이 포함되어 있으므로, 정부 계획에 따른 주택 수요를 단순히 추가하는 방식은
중복 계산의 우려가 있음

- 비주거 건축·토목 수요는 기준연도(2025년)의 추정 수준을 유지하는 것으로 가정한 물량임

- 수도권 외 주택 수요는 2025년 착공 실적 10만 5,862호가 매년 유지된다는 가정하의 추정치임

- 수도권 주택 수요는 정부의 연도별 착공 계획과 앞서 설정한 자재 투입기간을 적용한 물량임

◎ 시멘트 수요 추정 및 공급 여건 검토

● 시멘트 수요 분석의 기준은 2025년 실제 내수 출하량 약 3,810만 톤임

- 한국시멘트협회가 2025년 11월 제시한 2026년 내수 출하량 3,600만 톤은 당시 건설경기와 주택공급계획 등을 반영한 수요
전망치임

- 본 검토는 변동 가능성이 있는 전망치 대신 확인된 출하 실적을 기준으로 정부 착공 계획에 따른 수요 변화를 추정함

● 기존 주거용 물량의 분리 기준은 한국건설산업연구원 「건설 경기 변화에 따른 주요 건설자재 수요 변화 연구」
(2023)에서 제시한 시멘트의 주거용 비율임

- 2020년 시멘트 출하량은 4,825만 톤이며, 이 중 주거용 추정 물량은 1,850.5만 톤(38.35%)으로 나타남

- 2025년 출하량에 해당 비율을 적용하고 주거용 물량을 제외한 비주거 건축·토목 수요는 약 2,349만 톤임

● 2031년 시멘트 수요는 비주거 건축·토목 수요, 수도권 외 주택 수요 및 정부 계획에 따른 수도권 주택 수요를 합
산한 약 4,146만 톤임

● 2031년 추정 수요는 최근 국내 출하 실적에 비추어 대응 가능한 규모임

- 2022년 생산설비 정기보수 등으로 일부 건설현장에서 시멘트 공급 차질이 발생했을 당시, 정부가 검토한 연간 수요는 5,100
만 톤으로 2031년 추정 수요보다 약 954만 톤 많은 규모임

- 당시 정부와 업계의 대응은 생산설비 가동 확대와 보수 일정 조정 등이었으며, 국내 출하량은 2022년 약 4,965만 톤, 2023
년 약 5,024만 톤으로 모두 2031년 추정 수요를 상회한 수준임

- 최근 일부 생산라인의 가동 중단으로 과거 출하 실적을 현재 공급능력과 동일하게 보기는 어려우나, 2024년 출하량도 약
4,371만 톤으로 2031년 추정 수요를 상회한 실적임

- 2025년 출하량 대비 약 336만 톤의 공급 확대가 필요하지만, 필요한 물량은 최근 국내에서 실제 공급한 범위 내의 규모임

● 따라서 본 검토의 가정하에서 정부 착공 계획을 반영한 전체 시멘트 수요량이 최근 국내에서 실제로 공급한 물량보
다 적으므로, 공급에 큰 문제가 없을 것으로 판단됨

◎ 철근 수요 추정 및 공급 여건 검토

● 철근 수요 분석의 기준은 2025년 국내판매량과 수입량을 합산한 약 675만 톤임

- 국내 판매량은 한국철강협회 「2025년 12월 철강통계월보」, 수입량은 관세청 수출입무역통계에 근거한 물량임

● 기존 주거용 물량의 분리 기준은 한국건설산업연구원 「건설 경기 변화에 따른 주요 건설자재 수요 변화 연구」에서
제시한 철근의 주거용 비율 43.8%임

- 비주거용 37.1%와 토목용 19.1%를 합산한 비율은 56.2%이며, 이를 2025년 수요에 적용한 비주거 건축·토목 수요는 약
379만 톤임

-여기에 수도권 외 주택 수요와 정부 계획에 따른 수도권 주택 수요를 합산한 2031년 철근 수요는 약 774만 톤임

● 2031년 추정 수요는 최근 국내 수요 및 생산 실적과 비교할 때 공급 가능한 규모임

- 2024년 국내 수요보다 약 10만 톤 적으며, 한국철강협회 통계상 2024년 국내 생산량 약 780만 톤보다 낮은 수준임

-최근 생산라인 축소로 과거 생산 실적을 현재 공급능력과 동일하게 보기는 어려우나, 필요한 물량 자체는 최근 국내 생산 실
적과 유사한 수준임

● 따라서 본 검토의 가정하에서 정부 착공 계획을 반영한 전체 철근 수요량이 최근 국내에서 실제로 공급한 물량보다
적으므로, 공급에 큰 문제가 없을 것으로 판단됨

◎ 골재 수요 추정 및 공급 여건 검토

● 골재 수요 분석의 기준은 국토교통부 「2026년도 골재수급계획」에 수록된 2025년 실제 공급량 1억 7,825만㎥임

● 기존 주거용 물량의 분리 기준은 한국건설산업연구원 「건설 경기 변화에 따른 주요 건설자재 수요 변화 연구」
(2023)에서 제시한 골재 및 석재의 주거용 비율 39.2%임

- 전체 공급량에서 주거용 비율을 제외한 60.8%를 적용한 비주거 건축·토목 수요는 약 1억 838만㎥임

- 여기에 수도권 외 주택 수요와 정부 계획에 따른 수도권 주택 수요를 합산한 2031년 골재 수요는 약 1억 5,948만㎥임

● 2031년 추정 수요는 최근 실제 공급량과 정부 공급 계획을 모두 하회하는 규모임

- 2025년 실제 공급량보다 약 1,877만㎥, 2024년 실제 공급량 2억 144만㎥보다 약 4,196만㎥ 적은 수준임

- 2026년 골재 공급계획은 수요 전망치보다 7.5% 많은 2억 491만㎥로, 2031년 추정 수요보다 약 4,543만㎥ 많은 규모임

● 따라서 본 검토의 가정하에서 정부 착공 계획을 반영한 전체 골재 수요량이 최근 국내에서 실제로 공급한 물량보다
적으므로, 공급에 큰 문제가 없을 것으로 판단됨

◈ 종합 검토

● 정부 착공 계획에 따른 주요 건설자재 수요는 최근 국내 생산·공급실적에 비추어 볼 때 대응 가능한 규모임

- 이는 앞서 설정한 가정에 따라 전국 연간 물량을 추정하여 검토한 결과임

● 실제 착공 목표 달성을 위해서는 자재 공급 외에 개별 사업의 사업성과 PF 등 자금조달 여건을 점검할 필요가 있음

- 2026년 1~7월 수도권 착공 실적은 7만 7,894호로, 연간 목표 26만 8천 호의 약 29% 수준임

- 금융위원회는 2026년 9월 10일 보도자료에서 PF 보증과 금융권의 자금공급을 통한 주택공급 지원을 강조하고, 일시적 유동
성 애로를 겪는 정상사업장을 포함한 수도권 325개 PF 사업장을 밀착관리하겠다고 밝힘

- 향후에는 정부의 금융지원이 사업장의 자금조달 어려움을 해소하고 실제 착공 확대를 뒷받침하는지 확인할 필요가 있음

* 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

* 이 글은 부동산마켓브리프 26년 10월호(2026. 10. 02.)에 동시 게재되었음