| 제목 | 2006년 1/4분기 오피스마켓리포트 | 작성일 | 2008.05.13 | ||
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| 직상자 | 알투코리아 | 파일첨부 | PDF다운로드 | 조회수 | 3468 |
| 1. CR리츠편입 오피스빌딩의 영업비분석
월평균 평당 주요영업비 도심권 26,700원, 비도심권 22,400원 - 알투코리아부동산투자자문(주)는 2003년부터 2004년까지의 기간 동안 CR리츠에 편입된 오피스빌딩을 대상으로 다음과 같은 영업비 내역을 분석하였음. - 월평균 평당 주요영업비는 도심권이 26,700원, 비도심권이 22,400원 소요되는 것으로 나타나, 전체평균 24,900원의 비용이 소요되는 것으로 나타남. - 주요영업비 소요내역을 계정별로 살펴보면 총 24,900원 중 위탁관리비가 9,600원, 수도광열비 5,400원, 유지보수비 1,300원, 세금과 공과금 2,400원, 보험료 200원, 감가상각비 6,100원씩 소요되는 것으로 나타남. - CR리츠에 편입된 오피스빌딩의 주요영업비와 임차인에게 받고 있는 관리비를 비교한 결과 주요영업비(24,900원)와 관리비(25,000원)가 비슷한 수준에서 결정되는 것으로 나타남. 2. 중구 주요지역과 테헤란로의 오피스임대시장 비교분석 공시지가대비 연임대료는 테헤란로보다 중구 주요지역이 더 높은 것으로 나타났으며, 공실률은 중구 주요지역보다 테헤란로가 더 안정적인 것으로 나타남. - 알투코리아부동산투자자문(주)는 서울시 오피스시장을 대표하는 중구 주요지역(태평로&남대문로일대)과 테헤란로지역의 오피스시장을 비교분석하였음. 본 분석에서는 2001년 1/4분기부터 2005년 4/4분기까지의 중구 주요지역 105개 동, 테헤란로 126개 동의 오피스빌딩에 대한 시계열자료와 특성자료를 활용하였음. - 중구 주요지역(태평로&남대문로일대)과 테헤란로의 대형 오피스빌딩(10층이상 또는 3000평이상)의 지리적 분포를 살펴보면 테헤란로는 대로를 따라 길게 형성되어 있는 반면, 태평로&남대문로일대는 시청을 중심으로 불규칙한 밀집형태를 보이고 있음. - 중구 주요지역과 테헤란로의 대형 오피스빌딩 월세 및 공시지가분포를 살펴보면 테헤란로는 평당 월세 5만원이상~7만원미만, 평당 공시지가 5천만원이상~7천만원미만에 약 70%정도가 밀집되어 있는 반면, 태평로&남대문일대는 평당 월세와 공시지가의 분포가 테헤란로에 비해 다양하게 분포되어 있음. - 평균건축시기는 태평로&남대문로일대(1986년)가 테헤란로(1996년)보다 약 10년 정도 더 오래된 것으로 나타났으며, 평균연면적은 테헤란로(7,570평)가 태평로&남대문로일대(6,560평)보다 약 1,000평 정도 더 큰 것으로 나타남. - 주요시설인 주차대수와 승강기대수는 테헤란로가 태평로&남대문로일대 보다 잘 갖춰진 것으로 나타났으나, 접근성(전철역과의 거리)과 전용률 측면에서는 태평로&남대문로일대가 더 우월한 것으로 나타남. - 오피스빌딩의 수익성을 가늠해 볼 수 있는 공시지가대비 연임대료는 태평로&남대문로일대(1.5%)가 테헤란로(1.43%)보다 더 높은 것으로 나타났으며, 지난 5년간(2001년~2005년)의 평균공실률은 테헤란로(2.4%)가 태평로&남대문로일대(3%)보다 더 안정적인 것으로 나타남. 3. 수도권내 벤처기업의 입지변화 테헤란벤처밸리가 있는 강남구의 벤처기업 입지비율이 2001년에 22.0%에서 2006년에는 12.8%로 크게 감소함. - 알투코리아부동산투자자문(주)는 중소기업청에 등록된 벤처기업자료를 활용하여 수도권내 지역별 입지분포를 살펴봄. 수도권내 입지한 벤처기업의 수는 2001년 7,483개에서 2006년 6,768개로 9.6% 감소하였고 벤처기업의 지역별 입지에는 큰 변화가 있었음. - 2001년에 강남구(22.0%)와 서초구(11.4%)에 입지한 벤처기업의 비율은 33.4%로 1/3 이상을 차지하였으나 2006년에는 강남구(12.8%)와 서초구(7.1%)에 입지한 벤처기업의 비율은 19.9%로 13.5%P나 크게 감소하였음. - 2001년에 비하여 2006년의 입지비율이 크게 증가한 지역은 성남시(2.8% → 6.9%), 구로구(1.8% → 5.0%), 금천구(1.3% → 4.5%)로 나타남. 벤처기업의 이전경향을 보면 인접한 지역으로의 이전이 많고 그 다음으로 아파트형공장이 많이 있는 구로구, 금천구, 성남시로의 이전이 많았음. - 2001년과 2006년에 벤처기업으로 등록이 유지된 기업(2,000개)에 대하여 입지의 이전에 대하여 살펴봄. - 지역별로 입지변화가 없는 기업체는 1,341개(67.1%)였으며 입지이전경향을 살펴보면 인접지역으로의 이전이 많았으며 그 다음으로 아파트형 공장이 많은 구로구, 금천구, 성남시로의 이전이 많았음. 4. 임대료 및 공실 현황 대형 오피스 임대시장 공실 3.4%로 상승 - 대형 오피스는 공실률이 3.4%로 전분기 대비 0.3%P 상승하였고, 임대료와 관리비는 소폭 상승하였음. - 중소형 오피스는 공실률이 7.8%로 전분기 대비 1.0%P 감소하였고, 임대료는 상승하고 관리비는 소폭 하락하였음. - 강남지역의 대형 오피스 공실률은 전분기 대비 0.5%P 상승한 3.4%를 나타냈으며, 중소형 오피스는 전분기 대비 0.9%P 감소한 5.9%를 보였음. 대형 오피스의 월세는 5만 7천원 수준으로 상승추세를 나타내고 있으며, 중소형 오피스는 4만 1천원 수준으로 상승추세를 보였음. - 도심지역의 대형 오피스 공실률은 전분기 대비 0.6%P 상승한 3.5%를 나타냈으며, 중소형 오피스는 전분기 대비 0.8%P 상승한 8.6%를 보였음. 대형 오피스의 월세는 6만 5천원 수준으로 상승추세를 나타내고 있으며, 중소형 오피스는 4만 4천원 수준으로 상승추세를 보였음. - 마포/여의도지역의 대형 오피스 공실률은 전분기 대비 0.5%P 하락한 3.0%를 나타냈으며, 중소형 오피스는 전분기 대비 2.0%P 하락한 2.7%를 보였음. 대형 오피스의 월세는 4만 2천원 수준으로 상승추세를 나타내고 있으며, 중소형 오피스는 3만 1천원 수준으로 상승추세를 보였음. 이 자료에 대한 자세한 문의는 알투코리아부동산투자자문(주)로 해주시기 바랍니다. 담당 : 유덕현 과장(TEL : 02-2016-5277) |
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