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제목 2007년 1/4분기 오피스마켓리포트 작성일 2008.05.15
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. 임대료 및 공실 현황


알투코리아부동산투자자문(주)는 2007년 1/4분기 서울에 위치한 총 1,146개 동의 업무용 오피스빌딩의 공실률 및 임대료를 조사하였으며 이 중 주요 분석 대상인 대형오피스빌딩(10층 이상 또는 연면적 10,000㎡이상)은 774개 동임.

서울 대형 오피스빌딩 공실률 1.8%, 2003년 이후 첫 1%대 공실률 진입

- 2007년 1/4분기 서울시 대형오피스빌딩 공실률이 2003년 1/4분기
이후 처음으로 1%대 공실률에 진입한 것으로 조사됨
- 서울시 오피스빌딩 공실률 조사결과, 대형오피스빌딩의 이번 분기 공실률은 1.8%로 지난 해 4/4분기 2.6%에 비해 무려 0.8%p나 하락한 것으로 조사됨
- 중소형오피스빌딩 또한 전 분기 6.7%에 비해 1.1%p 하락해 5.6%의 공실률 수준을 보임
- 주요 권역별 대형오피스빌딩 공실률을 살펴보면 이번 분기에 가장 큰 공실률 하락폭을 보인 곳은 마포/여의도권역으로 지난 분기 2.6%에서 무려 1.6%p나 하락해 1%의 공실률을 기록한 것으로 나타남
- 도심권역 대형 오피스빌딩 공실률은 지난 4/4분기 2.8%에 비해0.9%p 하락해 1.9%를 기록하였으며, 강남지역 또한 지난 분기 2.1%에 비해 0.4%p하락해 1.7%의 공실률을 보여 주요 3개 권역 모두 1%대 공실률에 진입한 것으로 나타남
- 그러나 서울 주요 3개 권역을 제외한 기타권역에서는 지난 분기 3.7%에서 오히려 0.3%p 상승한 4.0%의 공실률을 나타냄


- 서울시 대형오피스빌딩 임대료는 공실률 하락세에 힘입어 전반적으로 상승세를 보였으며, 보증금 58만7천원에 월세 5만7천원, 관리비 2만5천원 수준을 보였음
- 강남권역의 대형오피스빌딩 임대료는 보증금 64만 4천원에 월세 5만 9천원, 관리비 2만 5천원 수준으로 상승세를 보임
- 도심권역의 대형오피스빌딩 임대료는 보증금 65만 2천원에 월세 6만6천원수준으로 보증금은 상승세를, 월세는 하락세를 보였으며, 관리비는 2만 8천원수준으로 상승세를 보임
- 마포/여의도권역의 대형오피스빌딩 임대료는 보증금 44만4천원에 월세 4만4천원, 관리비 2만2천원 수준으로 상승세를 보임



2. 오피스시장 테마분석

<서울시 오피스 공실률에 따른 임대료 변동>

알투코리아부동산투자자문(주)는 1999 이후 2007년 1/4분기까지의
서울전체 및 권역별로 공실률과 이에 따른 임대료 변동에 대한 상관관계를 살펴 보았음. 분석대상 오피스는 서울시의 대형오피스빌딩에 국한하였으며 임대료는 월세변동률을 기준으로 분석하였음

마포/여의도지역 상관관계 가장 높음
이어 도심>강남 順

- 서울전체 및 권역별 상관계수 모두 부(-)의 상관관계를 보이는 것으로 조사되었으며, 강남을 제외하고 모두 유의수준 10% 내에서 상관관계가 있는 것으로 나타남
- 권역별로 보면 마포/여의도권역의 상관관계가 가장 높은 것으로 나타났으며 이어서 도심>강남 권역의 순으로 나타남

강남권역은 상관관계 적음
안정된 수요와 낮은 공실률 지속이 원인

- 상관관계가 가장 높은 마포/여의도권역의 경우 임대료 조정을 통해 공실을 채우려는 경향이 다른 지역에 비해 높았음을 반영하는 것이며, 상관관계가 가장 낮은 강남권역의 경우 안정된 수요를 바탕으로 낮은 공실률이 지속되면서 공실이 생기더라도 임대료 조정을 하지 않으려는 경향이 반영된 것으로 풀이됨

안정된 임대시장일 수록 공실에 따른 임대료 하향 조정 적음
반면 공급부족은 임대료상승으로 반영됨

- 강남권역과 같이 임차수요가 높고 안정된 시장일수록 공실률이 커졌을 때에도 임대료 상승률이 떨어지지 않는 등 임대료의 하방경직성이 큰 것으로 나타남
- 반면, 최근 조사 분기(2007년 1/4분기)와 같이 공실률 1%대의 공급부족 상황에서는 임대료 상승폭이 크게 나타나 공급부족은 임대료의 상향 조정에는 즉시 반영되고 있는 것으로 나타남



<상암DMC(Digital Media City)업무시설 계획분석>

알투코리아부동산투자자문(주)는 상암DMC 지역의 개발계획 중 특히 업무시설계획에 관하여 살펴보고 향후 오피스시장에 미치는 영향에 대한 검토를 하였음

업무시설, 전체 23만평, 금년내 17만평 개발 계획

- 상암DMC 지역에 총 17개의 업무시설(일부 집회시설포함), 약 23만평의 개발계획이 진행 중이거나 완료되었음
- 2007년 3월말 현재 5개 건물이 완공되었고 2007년 내에 5개동이 추가로 완공될 예정에 있어 금년에만 약 17만평 이상이 공급될 예정임

임대 시세 주변지역 수준 넘지 않을 듯...
주변지역의 공실률 증가 영향은 크지 않을 것으로 전망됨

- 인근지역의 오피스 임대료시세와 상암DMC의 임대료 시세를 비교하면 마포구 인근지역의 대형오피스빌딩 임대료는 2007년 1/4분기 현재 월세 4만원~5만5천원, 여의도 지역은 월세 4만6천원 수준으로 트루텍빌딩 (보증금 57만원, 월세 5.7만원), 한독산학협동단지 KGIT센터Ⅰ(보증금 275만원, 월세 2.75만원) 등 상암동DMC내 신축오피스빌딩은 인근 지역과 비슷한 수준을 보임
- 상암 DMC는 Digital, Media 관련업체가 서울시 전역에서 유입될 것으로 보여 실제로 여의도 등 주변지역에 큰 폭의 공실률 증가 등의 영향은 미치지 않을 것으로 예상되며 오히려 단기적으로 마포/영등포지역의 공급부족을 해소할 수 있을 것으로 전망됨

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담당 : 김 태호 팀장(TEL : 02-2016-5254)