| 제목 | [공실률] 2003년 1/4분기 서울 오피스 시장 동향분석 | 작성일 | 2008.05.15 | ||
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| 직상자 | 알투코리아 | 파일첨부 | PDF다운로드 | 조회수 | 3620 |
| “서울 강남 임대 원활, 도심 공실 장기화, 여의도 공실 증가”
2003년 1/4분기 서울지역의 공실률은 2002년 4/4분기에 비하여 대형오피스 0.2%포인트 하락, 중소형오피스 0.1%포인트 상승이라는 비교적 소폭의 변동을 보였으나 하부 시장 별로는 편차가 나타났다. 강남지역은 신규공실의 지속적 발생에도 불구하고 그 해소 또한 원활하여 공실률이 소폭 하락하였다. 2003년 1/4분기의 강남지역 공실률은 대형오피스 기준 2.3%로 지난 분기 일시적으로 3.0%까지 상승했던 데 비하면 0.7%포인트 하락했다. 이는 신규공급 오피스빌딩의 대형 공실 해소에 기인한 것으로 이를 제외한 공실률은 지난 분기 1.6%에서 이번 분기 1.4%로 0.2%포인트의 하락을 보였다. [서울지역 오피스빌딩 공실률] [pic1] 강남지역을 세분화하면, 테헤란로지역은 스타타워의 공실 영향이 크기 때문에 이를 제외한 지난 분기 공실률 2.0%에서 이번 2003년 1/4분기에는 1.6%로 0.4%포인트 하락했다. 강남대로는 2003년 1/4분기 공실률이 1.3%로, 일시적인 공실 증가를 보였던 지난 2002년 4/4분기 공실률 2.9%에서 1.6%로 하락해 다시 안정세로 돌아섰다. 서초/송파/양재지역의 2003년 1/4분기 공실률은 1.4%로, 지난 분기 0.9%의 공실률을 유지했던 것에 비해서는 0.5%포인트 상승했다. 강남에서 테헤란로, 강남대로를 제외한 지역인 서초/송파/양재지역의 중소형오피스 시장은 2002년 4/4분기<공실률 3.3%>부터 공실 증가세에서 회복되지 못하고 이번 2003년 1/4분기 공실률도 이와 유사한 3.4%를 나타냈다. 도심지역의 1/4분기 공실률은 1.8%로 지난 분기 공실률 1.9%에서 0.1%포인트만 하락했다. 그러나 종로의 대형오피스 공실률은 1.8%로 지난 2002년 4/4분기의 1.6%에서 0.2%포인트 상승했으며, 중구의 대형오피스 공실률은 1.9%로 지난 2002년 4/4분기 2.1%에서 0.2%포인트 하락했다. 이러한 도심의 세부 지역별 공실 변화 원인은 종로구는 중소공실의 증가, 중구는 대형공실의 감소에서 찾을 수 있다. 지난 분기 종로구의 조사대상 2.9%가 대형공실을 보유하였으나, 1/4분기에는 대형공실 보유빌딩은 없고 완전임대 상태의 빌딩이 59.6%에서 49.0%로 대폭 축소, 중소공실이 있는 빌딩은 지난 분기 37.5%에서 이번 분기 51.0%로 증가했다. 중구의 경우, 지난 분기 조사대상 오피스의 2.6%가 대형공실을 보유하고 있었으나 이번 분기에는 그 비중이 1.1%로 줄었을 뿐 또 다른 공실분포의 변화는 없는 것으로 나타났다. [도심지역 공실분포 변화 세부지역별 비교] [pic2] 마포여의도 지역의 임대시장의 대형오피스 공실률은 1.3%로 지난 분기 0.9%에서 0.4%포인트 상승해 IMF회복기였던 1999년 3/4분기<1.5%> 이래로 2002년 4/4분기까지 1%미만을 나타냈던 것과 비교하면 2년만에 최고치를 기록했다. 세부지역으로는 여의도의 공실 증가가 주원인이다. 최근 금융권의 통폐합 및 불황 조짐 속에 금융사옥의 자사사용 면적을 줄이면서 공실이 증가해 여의도 대형오피스의 공실률은 1.4%로 2002년 4/4분기의 1.0%에서 0.4%포인트, 중소형오피스 공실률은 지난 분기 0.5%에서 2003년 1/4분기 2.9%로 2.4%포인트나 상승하였다. 마포지역은 공실률이 0.9%로 지난 분기 0.8%에서 큰 변동이 없다. 공실 해소율에서도 강남권의 안정과 여의도지역의 불안정세가 나타났는데, 강남지역은 3분기 연속 공실 해소율이 85%수준을 유지하고 있어 임대시장이 활발히 움직이고 있는데 반해, 마포/여의도지역은 2002년 4/4분기까지 가장 높은 공실 해소율을 보였으나, 이번 2003년 1/4분기 조사에서는 80%로 소폭 하락하였다. 도심지역은 공실률 자체는 우려할 수준은 아니나 공실 해소율은 서울지역에서 가장 저조한 상태이다. 이번 분기의 도심지역 공실해소율은 67%로 지난 분기 70%보다도 3%포인트 하락하였고, 이는 중구지역을 중심으로 일부 오피스빌딩에서 공실이 장기간 발생하고 있기 때문으로 분석된다. 이러한 도심의 공실 장기화 현상 및 여의도지역의 공실증가, 강남의 신규 공급된 오피스빌딩의 임차활동까지 겹치면 경기 악화와 더불어 향후 임차인 유치는 쉽지 않을 것으로 보인다. [지역별 공실해소율 변화] [pic3] 알투코리아부동산투자자문<주> 곽윤희 과장 |
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