| 제목 | 2003년 2/4분기 공실률 및 임대료 (서울) | 작성일 | 2008.05.15 | ||
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| 직상자 | 알투코리아 | 파일첨부 | PDF다운로드 | 조회수 | 5242 |
| [2003년 2/4분기 서울지역 오피스빌딩 공실률 및 임대료]
1> 공실률 “강남지역, 도심 및 여의도보다 안정적인 임대시장 유지” 2003년 2/4분기 서울지역의 오피스빌딩 공실률은 2.2%로 지난 1/4분기의 2.0%보다 0.2%포인트 상승하였다. 2002년 4/4분기부터 신규 오피스 빌딩을 제외하면 실질적으로는 전분기 공실률 1.7%에서 2.0%로 0.3%포인트 상승한 것으로 조사되었다. 지역별로는 강남지역의 대형 오피스빌딩이 1/4분기와 동일한 2.3%의 공실률을 보였다. 대형오피스가 밀집한 테헤란로의 공실률은 3.2%로 1/4분기 공실률 3.7%보다 0.5%하락하였으나, 신규빌딩을 제외하면 1.6%수준으로 전분기와 동일한 것으로 나타났다. 강남대로의 대형 오피스 공실률은 2.6%로 전분기 공실률<1.3%>의 2배로 공실률이 상승하였고, 서초/송파/양재지역의 대형오피스 공실률은 1.4%로 변동이 없으나 중소형 빌딩의 공실률은 3.6%로, 2002년 4/4분기의 3.3%, 2003년 1/4분기 3.4%에 이어 꾸준히 상승하고 있는 것으로 나타났다. [pic1] 강남지역에서 임차인을 구하는 빌딩은 쉽게 찾아 볼 수 있어 기준층에 공실을 보유한 빌딩 비중이 테헤란로는 조사빌딩 107개 동의 41%, 강남대로는 57개동의 35%를 차지하고 있다. 또한 강남지역<강남,서초,송파>은 2003년에 공급 예정된 신축 오피스빌딩 물량 15만 2천평 중 65%가 위치한 지역이라 표면적으로 임대시장이 불안해 보일 수 있다. 그러나, 강남지역 소재 빌딩의 67.2%가 완전임대 상태로 타지역이 60%를 넘지 못한 것과 비교하면 우려할 수준은 아니다. 공실률 상승폭도 규모별로 최대 0.2%포인트로 크지 않으며, 공실해소율도 지난분기 85.5%에서 69.3%로 하락했지만 타지역에 비해 가장 높은 해소율을 보이고 있어 오피스 임대시장으로는 비교적 안정적이라 볼 수 있다. 도심지역의 대형오피스 공실률은 2.0%로 전분기 공실률 1.8%에서 0.2%포인트 상승, 중소형 오피스의 공실률은 2.7%로 전분기보다 0.5%포인트 증가했으나, 2002년 4/4분기의 2.7%와 동일한 수치이다. 도심지역의 오피스 공실은 강남보다 더 쉽게 찾을 수 있어 도심지역 소재 277개의 오피스 빌딩 중 56.3%가 기준층 기준으로 공실보유 상태인 것으로 나타났다. 과거 2002년 4/4분기에 조사대상 빌딩의 56.0%가 완전임대 상태였고, 2003년 1/4분기에는 51.8%가 완전임대 상태였던 것에 비하면 공실을 보유한 빌딩이 늘어났음을 알 수 있다. 세부지역별로는 종로의 대형오피스 공실률이 2003년 2/4분기 1.4%로 지난 2003년 1/4분기의 1.8%에서 0.4%포인트 하락했으나, 중구지역의 2003년 2/4분기 대형오피스 공실률은 2.3%로 나타나 대형은 지난분기 1.9%보다 0.4%포인트 증가했다. 특히 중구지역의 조사대상 오피스 182개동 중 39.6%만이 완전임대 상태에 있어 주요 오피스밀집 지역 중 기준층에 공실을 보유한 빌딩 비중이 가장 높은 지역으로 나타났다. [pic2] 마포/여의도 지역은 2003년 2/4분기 조사결과 임대시장에 가장 큰 변화를 보인 지역으로 대형 오피스 빌딩 공실률은 2003년 2/4분기 현재 1.9%로 낮은 수준이긴 하지만, 2002년 내내 1%미만의 공실률을 보이여 임대호황을 누리던 지난해와는 달리 지난 2003년 1/4분기부터 1.3%의 공실률에 이어 상승추세를 이어갔다. 세부지역으로는 2003년 상반기 증시침체와 금융시장 불안, 구조조정으로 여의도지역에 위치한 오피스빌딩의 공실률이 1.9%로 지난분기 1.4%보다 0.5%포인트 증가했다. 증권사와 외국계 기업 등 대형임차인 이동으로 몇 개 층의 공실이 발생하기 때문에 공실률 상승폭이 큰 것으로 분석되나 빌딩 연면적의 20%이상을 공실로 보유하는 대형공실은 현재 여의도지역에 없는 것으로 나타났다. 2> 임대료 “임대시장 공실보유빌딩 증가로 임대료 상승세 주춤” 2003년 2/4분기 서울지역 대형오피스의 임대료는 전분기 대비 전세 0.4%, 보증금 0.3% 상승에 그치고, 월세는 변동율 0%로 임대료의 변화가 없는 것으로 나타났다. 조사대상 대형오피스의 66.2%가 전세 또는 전월세 계약형태를 취하고 있는 강남지역의 대형오피스 전세금은 0.2%의 하락을 보여 전분기의 0.7% 증가세에서 하락세로 돌아섰다. 보증금은 변동이 없었으며, 월세는 0.1%의 하락을 보여 전분기의 1.4%증가세가 멈추고 전체적으로 임대료 변동이 소폭 하락한 것으로 나타났다. 테헤란로와 강남대로를 중심으로 신축빌딩의 임차인 유치 경쟁이 이어지고 중소공실을 보유한 빌딩 증가로 임대료 상승 부담이 반영된 결과로 보인다. [pic3] 공실 불안정 조짐이 지속되어 온 도심지역은 사옥이외의 신축빌딩이 거의 없고, 공실률의 변동도 크지않아 임대료의 소폭 상승세를 이어갔다. 조사대상의 89%가 보증부월세인 이 지역의 보증금은 전분기 대비 0.8% 상승했으며 월세는 이보다 소폭인 0.3%의 상승을 보였다. 특히 전분기에 1.2%의 월세 하락을 보였던 중구지역은 0.6%의 상승세로 돌아섰으며, 이는 공실을 지속적으로 보유했던 오피스빌딩에서는 임대료 변동이 없는 반면 완전임대 상태 및 중소 공실보유 빌딩을 중심으로 상승하였다. 여의도지역의 임대안정으로 월세 상승세를 이어가던 마포/여의도지역은 이번 조사에서 공실률이 높아지면서 임대료 상승에 제동이 걸려 보증금 및 월세 변동율이 모두 0%를 기록했다. 관리비는 서울전체 0.6% 상승했으며, 지역별로는 강남지역이 0.4%, 도심지역은 0.6%, 마포/여의도지역은 0.8%가 상승해 유지관리 비용 상승에 따른 관리비 상승세가 이어지고 있다. 서울지역의 대형오피스 빌딩의 평균 임대료는 2003년 2/4분기 기준 전세계약시 383만 5천원/평, 보증부 월세의 경우 보증금 52만 4천원/평, 월세 5만 2천원/평, 관리비 2만 2천원/평 수준이다. 중소형 오피스의 경우에는 전세금 283만 3천원/평, 보증금 39만 7천원/평, 월세 3만 5천원/평, 관리비 1만 5천원/평으로 조사되었다. [pic4] 알투코리아부동산투자자문<주> Data Div. 곽윤희 과장 |
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