| 제목 | 2003년 2/4분기 서울오피스 임대시장 동향 분석 | 작성일 | 2008.05.15 | ||
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| 직상자 | 알투코리아 | 파일첨부 | PDF다운로드 | 조회수 | 4117 |
| [2003년 2/4분기 서울오피스 임대시장 동향 분석]
알투코리아부동산투자자문<주>는 2003년 2/4분기 서울에 위치한 총 1,396개 동의 업무용 오피스빌딩의 공실률 및 임대료를 조사하였다. 주요 조사 항목은 공실 면적, 임대료, 관리비, 주 계약 형태, 월세 전환률 등 임대시장 관련 사항이었다. 이중 주요 분석 대상인 대형오피스빌딩<10층 이상 또는 연면적 10,000㎡이상>은 862개 동이다. '서울시 오피스빌딩 수요감소로 임차인 구하는 빌딩 많아져, 임대인 중심에서 임차인 중심의 임대시장으로 변화” 경기불황 조짐에도 불구하고 안정세를 유지해 오던 업무용 오피스 빌딩이 2003년 2/4분기들어 경기침체를 반영하기 시작해 대형 오피스는 공실보유 빌딩 증가와 공실 장기화 추세를, 중소형 오피스는 공실률 상승세를 보이고 있다. 2003년도 2/4분기 서울지역의 대형 오피스빌딩 공실률은 2.0%로 지난 2003년 1/4분기 공실률 1.9%에 비해 0.1%포인트 상승하였고, 중소형 오피스빌딩 공실률은 3.9%로 지난 2003년 1/4분기 3.5%보다 0.4%포인트 상승했다. [pic1] 이러한 조사결과는 IMF 외환 위기의 영향으로 1999년에 10%를 넘는 오피스 공실률을 보이다가 2000년 1/4분기 대형오피스 3.5%, 중소형오피스 4.9%를 마지막으로 1%대의 공실률 안정세를 보여온 이후 가장 높은 수치이다. <2002년 4/4분기 공실률은 신규 빌딩이 포함되어 상승한 것임> 서울시 오피스 임대시장은 대형 및 중소형 모두 2000년 2/4분기부터 1~2%의 안정된 공실률과 임대료 상승 추세를 유지하였으나, 2002년 4/4분기 중소형 오피스의 공실률이 3.3%로 올라서기 시작해 3분기연속 상승하여 현재 3.9%에 이르고 있다. 대형 오피스빌딩보다 임차인의 이동이 잦고 실물경기에 민감한 중소형 오피스빌딩의 공실률이 안정된 모습을 유지하기는 쉽지 않으나, 상대적으로 가격경쟁력 있는 중소형 오피스시장의 공실률이 4분기 연속 상승한 것은 임대시장의 적신호가 아닌가 우려된다. 대형 오피스의 공실률은 2%로 소폭의 상승추세에 있는데, 공실률 상승의 원인은 공실보유 빌딩의 증가에 있는 것으로 분석된다. 2003년 2/4분기에 조사된 대형 오피스 중 44.5%가 공실을 보유하고 있으며, 반대로 조사 대상의 55.5%만이 기준층 공실이 없어, 10개의 빌딩 중 4~5개가 기준층<3층이상> 공실을 가지고 있는 것으로 해석된다. 공실이 없는 완전임대 상태의 빌딩 비중이 전년동기 수치인 68.3%나 전분기의 59.8%보다도 하락해 최저치를 기록함으로써 임대시장에서 임차인을 구하는 빌딩이 어느 때 보다도 많아진 것으로 나타났다. [pic2] 또한 발생한 공실이 신규 임차인을 맞는 기간도 길어져 임차인 유치의 어려움을 보여주고 있다. 2003년 2/4분기 서울시 오피스빌딩의 공실해소율<공실해소율 = 해소 공실면적 / 전분기 공실면적>은 64%로 지난 2003년 1/4분기에 발생한 공실 90,412평 중 36.4%에 해당하는 32,879평은 임차인을 찾지 못해 3개월동안 공실상태로 있었으며, 이는 공실해소율을 조사하기 시작한 2002년도 1/4분기 이래 가장 최저치로 공실회전이 원활하지 못함을 단적으로 보여주고 있다. [pic3] 이와 같은 2003년 2/4분기 업무용 오피스 빌딩의 공실률 상승과 공실보유빌딩 증가 및 공실해소율 하락은 경제 성장률 둔화와 경기의 불투명성으로 기존 기업의 수요가 위축되고, 창업 감소세<2/4분기의 부도법인대비 신설법인 수는 2003년 3월 18.8에서 5월 현재 14.1>가 이어져 신규 수요마저 하락한 결과로 분석된다. 아직까지는 대형오피스의 공실률이 2%대에 머무르고 있으나, 임대시장의 이러한 회전 둔화세는 임차인 유치 부담으로 작용하고, 현재 일부 임차인들은 임대료 부담 느끼고 있어 향후 공실률 상승이나 임대료의 보합 및 하락 가능성이 있어 보인다. 알투코리아부동산투자자문<주> Data Div. 곽윤희과장 |
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