| 제목 | 2006년 2/4분기 오피스마켓리포트 | 작성일 | 2008.05.15 | ||
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| 직상자 | 알투코리아 | 파일첨부 | PDF다운로드 | 조회수 | 4099 |
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1. 서울시 신규 오피스 공급동향 서울시 오피스 신축조사 결과 2006년 하반기부터 2007년까지 신규 오피스 빌딩의 공급이 약 444천평에 달할 것으로 조사되었음. 이것은 같은 기간인 2005년부터 2006년 상반기에 공급된 약 187천평의 약 2.4배에 달하는 규모로, 기존에 집중 공급되었던 강남권역뿐만 아니라 도심과 마포/여의도권역 등 서울 전역에 걸쳐 공급이 대폭 증가하는 것으로 조사되었음. - 강남권역은 2005년~2006년 상반기까지 약 91천평의 오피스빌딩이 공급되었던 것에 비해 2007년까지 약 164천평의 오피스가 공급될 예정에 있음. - 도심권역은 2005년~2006년 상반기까지 증개축을 합해 69천평이 공급되었고, 77천평이 공사가 진행 중임. - 마포/여의도권역은 2005년부터 2006년 상반기까지 공급면적이 12천평에 불과했지만 2007년까지 완공예정인 오피스면적은 무려 174천평에 달하는 것으로 조사되었음. 2. 오피스 빌딩 등급 평가 리츠편입 총 16개 오피스빌딩을 대상으로 등급평가 실시 - 오피스 빌딩 등급평가 대상은 2006년 5월 현재 리츠에 편입된 오피스 빌딩 총 16개 동임. 코람코가 관리하던 명동신원타워는 지난해 5월 매각됨에 따라 올해 조사 표본에서 제외되었고, 2005년 10월 설립된 코크렙7호가 운용하는 LG화재 다동 빌딩과 과천 코오롱 별관이 조사 대상에 추가되었음. YTN타워, 한화빌딩, 로즈데일빌딩 상위등급으로 평가 - 등급평가 결과, YTN타워가 가장 높은 등급을 나타냈으며, 다음으로 한화빌딩, 로즈데일빌딩, 극동빌딩 순으로 나타났음. YTN타워는 평가항목 중 가중치가 높은 물리적 특성과 임차인 요구 충족도 및 관리체계 등의 관리수준 부문에서도 상위등급으로 평가되었음. 한화빌딩은 임대료, 공실률, 임차인 구성 등의 임대차 관계에서 높은 점수를 받았음. 로즈데일빌딩은 빌딩규모 및 노후도 등의 물리적 특성과 교통시설접근성 및 접면도로 등의 교통접근성 부문에서 높은 점수를 받았음. 3. 임대료 및 공실 현황 알투코리아부동산투자자문(주)는 2006년 2/4분기 서울에 위치한 총 1,222개 동의 업무용 오피스빌딩의 공실률 및 임대료를 조사하였으며 이 중 주요 분석 대상인 대형오피스빌딩(10층 이상 또는 연면적 10,000㎡이상)은 828개 동임. 마포/여의도 지역 대형 오피스 빌딩 공실률 2.3%, 3대 권역 중 가장 낮아 중소형 오피스 빌딩 공실률, 3분기 연속 하락세 이어져 - 대형 오피스는 공실률이 3.2%로 전분기 대비 0.2%P 하락하였으며,임대료와 관리비는 소폭 상승하였음. - 중소형 오피스는 공실률이 7.0%로 전분기 대비 0.8%P 하락하였으며, 임대료는 상승하고 관리비는 하락 추세를 보임. - 강남지역의 대형 오피스 공실률은 전분기 대비 0.3%P 감소한 3.1%를 나타냈으며, 중소형 오피스는 전분기 대비 0.3%P 감소한 5.6%를 보임. 대형 오피스의 월세는 5만 7천원 수준으로 상승추세를 나타내고 있으며, 중소형 오피스는 4만 2천원 수준으로 상승추세를 보임. - 도심지역의 대형 오피스 공실률은 전분기 대비 0.1%P 증가한 3.6%를 나타냈으며, 중소형 오피스는 전분기 대비 0.9%P 감소한 7.7%를 보임. 대형 오피스의 월세는 6만 5천원 수준으로 하락추세를 나타내고 있으며, 중소형 오피스는 4만 3천원 수준으로 하락추세를 보임. - 마포/여의도지역의 대형 오피스 공실률은 전분기 대비 0.7%P 감소한 2.3%를 나타냈으며, 중소형 오피스는 전분기 대비 1.1%P 상승한 3.8%를 보임. 대형 오피스의 월세는 4만 2천원 수준으로 상승추세를 나타내고 있으며, 중소형 오피스는 3만 1천원 수준으로 변화가 없음. 4. 2006년 하반기 서울시 오피스빌딩 임대료 전망 민간소비 및 건설투자 증감률이 하락하면서 경기회복세가 둔화되는 양상을 보임. 2006년 하반기 오피스 빌딩 공실률은 3%대 초반에서 보합세를유지할 것으로 예상됨. - 알투코리아부동산투자자문㈜는 1999년 1/4분기부터 2006년 2/4분기까지 총 1,436개 오피스빌딩에 대한 시계열자료 및 특성자료와 거시경제변수를 이용하여 서울시 전체 및 각 권역별 오피스빌딩 임대료를 추정하였음. - 본 전망치는 2006년 경제성장률이 전기대비 (계절조정) 분기평균 상반기 1.1%, 하반기 0.9%,물가상승률이 전년동기대비 상반기 2.4%, 하반기 2.8% 일 때를 가정함 (한국은행발표자료 참조). - 임대료는 전세나 보증금을 월세금액으로 전환한 평당 환산임대료를 기준으로 하였음. - 2006년 하반기 서울시 오피스빌딩 환산임대료는 2006년 2/4분기에 비해 공실률 변동에 따라 약 0.7~1.0% 상승해 약 61,000원 수준에서 형성될 것으로 전망됨. - 주요 오피스빌딩 권역 중 강남지역 2006년 하반기 환산임대료는 약 -1.0~2.3% 상승할 것으로 전망되었으며, 도심지역은 약 -0.2~1.1%, 마포/여의도지역은 약1.3~2.1% 상승할 것으로 전망됨. - 2006년 상반기 권역별 오피스빌딩 환산임대료는 강남지역 약63,500원~65,500원, 도심지역 약71,500원~72,500원, 마포/여의도지역 약48,000원~48,500원 에서 형성될 것으로 전망됨. 이 자료에 대한 자세한 문의는 알투코리아부동산투자자문(주)로 해주시기 바랍니다. 담당 : 유덕현 과장(TEL : 02-2016-5277) |
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