알투코리아부동산투자자문(주)

서울 오피스시장은 최근 몇 년간 10%대를 오르내리는 높은 공실률을 기록하고 있다. 반면 거래시장은 우량 매물이 많아 지난해 기준금리 인상에도 불구하고 투자자들의 매수세는 그대로 유지되며 양호한 현황을 보이고 있다. 또한 서울시의 업무시설 신규공급도 늘어나 2015년 22만㎡, 2016년 56만㎡, 2017년 137만㎡로 최근 증가세를 보이고 있다.

평균적인 임대시장은 좋지 않지만 기존의 우량한 오피스는 여전히 좋은 Performance를 유지하고 있으며 좋은 입지에는 양질의 오피스들이 꾸준히 공급되고 있다.

이러한 현상은 결국 오피스 시장의 양극화를 초래하고 있고, 양질의 신규 오피스가 공급되는 것만큼이나 입지여건이 상대적으로 불리하거나 편의성이 떨어지는 노후 건물들의 퇴락도 같이 일어난다고 볼 수 있다.

이러한 경쟁에서 밀린 오피스들이 세우는 생존 전략이 향후 오피스 시장 변화의 한 축이 될 수 있다고 볼 수 있다.

생존 전략은 방법적으로 크게 두 가지로 볼 수 있다. 헐고 다시 짓거나 헐지 않은 상태에서 획기적인 마케팅을 시도하는 방법이다.

실제로 도심과 강남권의 많은 건물들이 주변 경쟁에서 살아 남기위해 리모델링을 선택했다.

기존에 저활용(용적률을 다 채우지 못하는)되고 있는 경우는 당연하고 그렇지 않은 경우도 아예 용도를 숙박시설, 상가 등 다른 용도로 바꾸는 시도를 하고 있다.

최근 이러한 시설을 도시에 필요한 다른 시설로 바꾸기도 한다. 이러한 역할을 하는 ‘도시재생 스타트업’도 등장하기도 했다. 자산운용사가 도시재생스타트업과 손잡고 부동산펀드를 통해 도심 속 노후 건물을 재생한 후 청년층을 대상으로 하는 주거와 업무, 호스텔 개념의 숙박 등 시설을 복합한 새로운 공간으로 공급하는 사업을 하는 사례가 대표적 사례로 볼 수 있다.

다시 짓지 못하는 경우는 임대면적 중 상당부분을 공유오피스 제공업체에 맡기거나 아예 전체를 공유오피스 업체에 임대하는 등의 마케팅 방법을 선택하는 경우가 늘고 있다. 공유오피스 업체들의 경쟁과 공격적 마케팅으로 우수한 입지에 큰 임대면적을 요구하면서 신축건물이나 대규모 공실이 발생한 빌딩의 경우 이러한 방식이 공실해소의 좋은 묘책이 되고 있다.

최근의 대표적인 사례로는 종로의 랜드마크타워와 역삼역 인근 신축빌딩 등이 있다.

수요자 측면에서의 오피스 환경변화도 살펴 볼 필요가 있다. 1인 창업자나 스타트업의 증가로 풀타임으로 오피스를 사용하지 않거나 인력수가 수시로 변화하여 막대한 고정비용을 지불하면서 오피스를 임차할 필요성이 없는 수요자가 점차 늘고 있다. 4차산업으로 대표되는 산업구조의 변화와 대기업의 고용 둔화 등이 간접적으로 영향을 주는 부분이기도 하다.

새로운 산업과 관련하여 이러한 산업의 특성상 업무 공간 자체도 기존의 획일적인 사무실 형태와 다르다는 점도 공유오피스 증가에 한몫을 하고 있다. 크리에이티브한 공간형태를 선호하고 네트워크를 중요시 하면서 오픈 사무실, 커뮤니티 공간 등 다양한 공간이 요구되고 있다.

대기업의 기존 사무실도 직원의 개인 자리를 없애고 공간을 오픈시키는 등 공유오피스화하는 시도도 하고 있다는 점은 사무공간의 개념이 다양한 형태로 진화하고 있는 점을 보여주는 한 단면이라고 할 수 있다.

공유오피스 면적은 작년말 기준 주요업체 출점 현황 등으로 추산할 때, 약 20만㎡로 서울의 오피스 면적의 0.5%정도를 차지하고 있는 것으로 파악되었다.

과연 얼마큼 또, 어떤 속도로 공유오피스 면적이 증가하게 될지를 전망해 보는 일도 매우 흥미로운 일일 것이다.

2000년 미국에서 출발한 공유오피스는 2007년 75개 2017년 13,800개로 기하급수적으로 성장했다. 이는 우리나라의 향후 10년 공유오피스가 얼마만큼이 될지에 관심이 가는 이유다.

제2판교 테크노밸리와 같은 대규모 벤처・스타트업 등을 지원하는 시설의 대규모 공급은 공유오피스 수요를 흡수할 수 있어 향후 서울도심의 공유오피스 증가 속도를 늦추는 하나의 요인이 될 수도 있다.

하지만 새로운 산업과 문화가 빠르게 전환되는 우리나라에서 공유오피스 증가 속도는 결코 느리지는 않을 것으로 보인다.